Đặt cọc mua nhà là một khâu không thể thiếu trong quá trình giao dịch bất động sản. Bởi hình thức đặt cọc không chỉ thể hiện sự thiện chí của người mua, mà còn đảm bảo được quyền lợi cho cả đôi bên. Tuy nhiên, với nhiều khái niệm như cọc giữ chỗ, cọc thiện chí, cọc chết, thì vô tình đã khiến cho người mua cảm thấy hoang mang và mơ hồ không biết phải làm như thế nào. Trong bài viết này, Khải Hoàn Land sẽ giúp bạn làm rõ những khái niệm này cũng như tìm hiểu chi tiết các hình thức đặt cọc mua nhà, mua chung cư cần biết trước khi xuống tiền.
Đặt cọc mua nhà là gì?
Đặt cọc mua nhà là sự thoả thuận giữa người mua và người bán bất động sản. Trong đó, người mua sẽ giao cho người bán một khoản tiền, kim khí quý, đá quý hoặc đồ vật có giá trị nhất định để đảm bảo việc mua bán nhà sẽ được thực hiện theo những điều khoản đã thoả thuận tại hợp đồng.
Tuy nhiên, trước khi đặt bút ký kết, đôi bên buộc phải đàm phán về nội dung cơ bản của hợp đồng bao gồm số thửa, diện tích nhà, số tờ bản đồ, số tiền, thời gian đặt cọc, thanh toán tiền mặt hay chuyển khoản, chữ ký… Đồng thời, xác lập luôn các hình thức đặt cọc mua nhà cũng như liệt kê đầy đủ quyền và nghĩa vụ của cả người mua lẫn người bán. Lưu ý rằng, hợp đồng đặt cọc nên có người thứ ba chứng kiến và được công chứng đàng hoàng để đảm bảo tính thực thi pháp lý.
Hiện nay, theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, nếu bên đặt cọc (người mua) vi phạm nghĩa vụ, thì tài sản đặt cọc sẽ mặc định thuộc về bên nhận đặt cọc (người bán). Ngược lại, nếu bên nhận đặt cọc vi phạm nghĩa vụ, thì lúc này họ sẽ phải có trách nhiệm trả lại phần tài sản mà người mua đã đặt cọc và bồi thường thêm một khoản tương đương.
Đặc điểm khi đặt cọc mua nhà
Đầu tiên, đặc điểm khi đặt cọc mua nhà chính là đối tượng được đặt cọc phải là những vật có tính thanh toán hoặc mang giá trị cao được pháp luật công nhận. Tại đây, người mua nên ưu tiên dùng tiền để đặt cọc mua nhà. Vì tiền vừa đáp ứng tốt các chức năng thanh toán và vừa có giá trị quy đổi cao tính đến thời điểm hiện nay. Mặc dù vậy, việc đặt cọc phải được thành lập bằng văn bản và nêu rõ số tiền cần đặt cọc.
Tiếp theo, một trong những đặc điểm quan trọng khi đặt cọc mua nhà chính là biện pháp đặt cọc. Trên thực tế, tuỳ theo thoả thuận mà bên này hay bên kia là người đặt cọc. Người đặt cọc sẽ dùng tiền, vật có giá trị giao cho bên nhận cọc.
Cuối cùng, mục đích của biện pháp đặt cọc là để đảm bảo việc kết giao thực hiện hợp đồng. Nếu các biện pháp đảm khác chủ yếu đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng, thì biện pháp đặt cọc lại được giao kết trước hợp đồng chính thức.
Xem thêm: Những rủi ro khi đặt cọc mua nhà
Các hình thức đặt cọc mua nhà, chung cư
Các hình thức đặt cọc mua nhà, mua chung cư được phân chia thành 3 loại chính bao gồm cọc giữ chỗ, cọc thiện chí, cọc giữ chỗ có hoàn lại và cọc giữ chỗ không hoàn lại cụ thể:
Cọc giữ chỗ, cọc thiện chí là gì?
Cọc giữ chỗ và cọc thiện chí là hai hình thức thỏa thuận trong giao dịch bất động sản. Hình thức này thường được sử dụng khi dự án bất động sản chưa thực hiện mở bán chính thức nhưng đã có mặt bằng của căn hộ, nhà ở.
- Đối với cọc giữ chỗ hay còn gọi là booking giữ chỗ dự án, thì đây sẽ là khoản tiền mà khách hàng đặt trước cho chủ đầu tư hoặc đơn vị phân phối để giữ quyền ưu tiên chọn vị trí, sản phẩm căn hộ, đất nền, nhà phố trong dự án như mong muốn. Bên cạnh đó, số tiền cọc thường nhỏ dao động khoảng từ vài chục triệu đến 100 triệu đồng và cũng chưa có sự ràng buộc mạnh mẽ về mặt pháp lý.
- Đối với cọc thiện chí thì khoản tiền đặt cọc sẽ lớn hơn so với cọc giữ chỗ tầm khoảng 5% đến 10% giá trị nhà đất, căn hộ chung cư. Vì điều này không chỉ thể hiện sự nghiêm túc của người mua với bất động sản, mà còn gia tăng mức độ ràng buộc giữa hai bên. Ngoài đi kèm một bản thỏa thuận, hợp đồng sơ bộ, nếu người mua không thực hiện giao dịch như đã cam kết, thì khoản tiền đặt cọc thường sẽ không được hoàn trả lại.
Cọc giữ chỗ có hoàn lại là gì?
Cọc giữ chỗ có hoàn lại là một hình thức đặt cọc phổ biến trong giao dịch mua bán nhà đất, căn hộ chung cư và đặc biệt là trong các giai đoạn dự án chưa hoàn thiện hoặc chưa được mở bán chính thức. Với hình thức đặt cọc mua nhà này, người mua sẽ phải thanh toán một khoản tiền nhất định cho chủ đầu tư để giữ chỗ cho căn nhà hoặc căn hộ mà mình quan tâm.
Tuy nhiên, khi chủ đầu tư chính thức giới thiệu bảng hàng, mà người mua vẫn không chọn được cho mình một căn hộ, ngôi nhà như ý muốn dẫn đến ý định mua ban đầu không còn nữa. Thì lúc này người mua sẽ được hoàn trả 100% số tiền đã cọc giữ chỗ mà không phải mất thêm bất kỳ một khoản chi phí nào cả. Thông qua hình thức cọc giữ chỗ có hoàn lại, người mua có thêm quyền ưu tiên và hạn chế tối đa mọi rủi ro xuất hiện.
Cọc giữ chỗ không hoàn lại (cọc chết) là gì?
Bên cạnh đặt cọc giữ chỗ, cọc thiện chí và cọc giữ chỗ có hoàn lại, thì cọc giữ chỗ không hoàn lại (cọc chết) cũng là một trong những hình thức đặt cọc mua nhà quan trọng mà bạn không nên bỏ qua. Sau khi chủ đầu tư đã giới thiệu bảng hàng cùng với mức giá bán, thì các đại lý, nhà phân phối sẽ bắt đầu tổ chức ráp căn hay còn gọi là khớp lô. Ngay tại thời điểm này, bạn đã có thể tiến hành chọn cho mình căn hộ chung cư, căn nhà và được tư vấn cụ thể chi tiết hơn về thông tin sản phẩm.
Trường hợp sau khi chọn, bạn vẫn đồng ý mua nhà, mua căn hộ chung cư thì phần cọc giữ chỗ sẽ được chuyển thành cọc chết. Mục đích của bước này chính là để đảm bảo quá trình giao dịch chắc chắn được diễn ra một cách thuận lợi. Hơn nữa, nếu sau này bạn có thay đổi ý định và không có nhu cầu sở hữu căn hộ hoặc ngôi nhà trong dự án đó nữa. Thì số tiền đặt cọc sẽ mặc định là mất đi hoặc thậm chí bạn còn bị phạt vi phạm dựa theo điều khoản đã liệt kê ở hợp đồng.
Khi mua nhà, chung cư nên đặt cọc thiện chí hay cọc chết?
Sau khi hiểu rõ các hình thức đặt cọc mua nhà, mua chung cư thì câu hỏi nên đặt cọc thiện chí hay đặt cọc giữ chỗ không hoàn lại (cọc chết) là vấn đề mà nhiều người vẫn còn phân vân. Theo chia sẻ từ các góc nhìn của chuyên gia bất động sản tại Khải Hoàn Land, đặt cọc thiện chí hay đặt cọc chết đều mang những ưu điểm riêng và thích hợp cho từng trường hợp cụ thể.
Mặc dù vậy, để an toàn hơn, đối với mua nhà đất hoặc căn hộ chung cư thì người mua nên chọn hình thức đặt cọc thiện chí hơn là đặt cọc chết. Bởi nhờ vào hình thức này, bạn sẽ có thêm quyền ưu tiên trong các vấn đề liên quan đến chọn vị trí và loại hình sản phẩm. Đồng thời, bạn sẽ không phải mất khoản tiền mà mình đã bỏ ra vì rủi ro của hình thức này bằng không.
Ngược lại với hình thức đặt cọc chết, bạn chỉ sử dụng được khi thực sự muốn sở hữu ngôi nhà, căn hộ chung cư trong dự án đó. Vì nếu không còn nhu cầu mua nữa, bạn sẽ bị mất một khoản tiền mà mình đã cọc, thậm chí phải chịu phạt thêm theo điều khoản đã nêu trong hợp đồng.
Xem thêm: Kinh nghiệm đặt cọc mua nhà
Lời kết
Khải Hoàn Land hy vọng rằng bài viết trên đã giúp bạn có cái nhìn tổng quát và cụ thể hơn về các hình thức đặt cọc mua nhà, mua chung cư trước khi quyết định xuống tiền. Là đơn vị chuyên phát triển các dự án và môi giới bất động sản uy tín với nhiều năm kinh nghiệm trên thị trường.
Khải Hoàn Land luôn cập nhật nhanh chóng các thông tin dự án về đất nền, nhà phố, căn hộ chung cư chất lượng có pháp lý minh bạch rõ ràng. Hãy liên hệ với Khải Hoàn Land để được trao đổi trực tiếp nếu như bạn đang có nhu cầu tìm kiếm cho mình một nơi ở lý tưởng nhé.
