Trong những năm gần đây, giá căn hộ chung cư tại TP.HCM liên tục tăng cao, trở thành mối quan tâm lớn của người mua nhà cũng như các nhà đầu tư bất động sản. Được xem là trung tâm kinh tế lớn nhất cả nước, TP.HCM luôn thu hút lượng dân cư đông đúc, kéo theo nhu cầu về nhà ở không ngừng gia tăng. Tuy nhiên, những yếu tố về quỹ đất hạn chế, giá nguyên vật liệu xây dựng tăng mạnh và chi phí lao động cao đã góp phần đẩy giá bất động sản lên mức đáng kể.
Khải Hoàn Land sẽ đi sâu phân tích trung bình giá 1 căn hộ chung cư ở TPHCM, những yếu tố tác động và dự báo xu hướng trong những năm tới.
Bức tranh toàn cảnh giá căn hộ chung cư hiện tại tại TP.HCM
Thực tế, giá căn hộ chung cư tại TP.HCM đã có đà tăng vượt bậc trong 5 năm qua. Theo số liệu từ Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), từ năm 2019 đến giữa năm 2024, giá 1 căn hộ chung cư ở TPHCM đã tăng trung bình từ 50% đến 70%, thậm chí ở một số dự án khu vực trung tâm, mức tăng có thể lên đến 100%.
Hiện tại, thị trường chung cư TP.HCM có thể phân chia thành ba phân khúc chính: cao cấp, trung cấp và bình dân, mỗi phân khúc có sự chênh lệch đáng kể về giá và vị trí địa lý cũng như hệ tiện ích nội ngoại khu.
- Phân khúc cao cấp: Các căn hộ cao cấp chủ yếu nằm tại trung tâm thành phố, bao gồm các quận như quận 1, quận 3, quận 4 và quận 7. Mức giá bán trung bình cho căn hộ cao cấp ở khu vực này dao động từ 120 triệu đến 300 triệu đồng/m², tùy thuộc vào vị trí và tiện ích của dự án. Một căn hộ cao cấp diện tích 70m² ở khu vực này có thể có giá lên đến 21 tỷ đồng, con số mà chỉ những người có thu nhập rất cao hoặc giới đầu tư chuyên nghiệp mới có khả năng chi trả.
- Phân khúc trung cấp: Tập trung nhiều tại các quận như Bình Thạnh, Phú Nhuận, Gò Vấp và một phần của Thủ Đức (trước khi sáp nhập thành TP Thủ Đức). Giá trung bình ở phân khúc này dao động từ 60 triệu đến 90 triệu đồng/m². Các căn hộ tại đây thường nhắm đến nhóm đối tượng là gia đình có thu nhập trung bình khá, với giá căn hộ từ 4 đến 7 tỷ đồng cho diện tích 70-80m².
- Phân khúc bình dân: Các quận xa trung tâm như Bình Tân, Nhà Bè, quận 9 (cũ) là nơi tập trung nhiều căn hộ thuộc phân khúc bình dân. Giá bán tại đây rơi vào khoảng 35 đến 55 triệu đồng/m², rơi vào khoảng từ 2 tỷ hơn cho 1 căn, phù hợp với các gia đình trẻ hoặc những người có thu nhập trung bình. Tuy nhiên, nguồn cung cho phân khúc này đang trở nên khan hiếm, do chi phí xây dựng tăng và quỹ đất tại các khu vực này cũng ngày càng bị thu hẹp.
Nguyên nhân nào dẫn đến giá căn hộ chung cư tăng cao?
Nhu cầu nhà ở vượt quá nguồn cung: Với tốc độ đô thị hóa mạnh mẽ và sự gia tăng dân số nhanh chóng, TP.HCM luôn đứng trước áp lực lớn về nhu cầu nhà ở. Hàng năm, hàng chục nghìn người từ các tỉnh thành khác đổ về thành phố để học tập và làm việc, tạo ra áp lực lớn lên thị trường nhà ở. Tuy nhiên, nguồn cung căn hộ chung cư mới không thể đáp ứng kịp nhu cầu này, dẫn đến việc giá căn hộ chung cư ở TPHCM tăng không ngừng.
Chi phí xây dựng leo thang: Từ sau đại dịch COVID-19, giá nguyên vật liệu xây dựng như thép, xi măng, và gạch đều tăng mạnh, kéo theo chi phí xây dựng cũng tăng lên đáng kể. Đồng thời, giá nhân công trong lĩnh vực xây dựng cũng leo thang do khan hiếm lao động tay nghề cao, làm tăng thêm chi phí cho các dự án bất động sản. Điều này trực tiếp đẩy giá bán căn hộ lên cao hơn, đặc biệt là ở phân khúc cao cấp.
Khó khăn trong pháp lý và cấp phép dự án: Một trong những yếu tố khiến giá căn hộ tại TP.HCM tăng cao là do quy trình cấp phép dự án mới gặp nhiều khó khăn. Các dự án bất động sản phải trải qua nhiều thủ tục phức tạp, kéo dài thời gian triển khai, từ đó làm tăng chi phí đầu tư. Điều này đặc biệt ảnh hưởng đến nguồn cung mới của phân khúc nhà ở bình dân, khiến phân khúc này trở nên khan hiếm hơn bao giờ hết.
Sự tham gia của các nhà đầu tư nước ngoài: TP.HCM luôn là điểm đến hấp dẫn của các nhà đầu tư bất động sản quốc tế. Nhiều tập đoàn nước ngoài như Masterise Group, Keppel Land, Gamuda Land đã tham gia vào các dự án cao cấp, tập trung vào việc phát triển các căn hộ có chất lượng xây dựng cao và tích hợp nhiều tiện ích hiện đại. Việc này không chỉ làm tăng giá bán mà còn tạo ra sự cạnh tranh gay gắt trên thị trường bất động sản.
Xu hướng và dự báo giá căn hộ chung cư ở TPHCM tương lai
Trong giai đoạn từ 2024 đến 2026, giới chuyên gia nhận định rằng thị trường bất động sản TP.HCM sẽ tiếp tục duy trì đà tăng giá, dù tốc độ có thể chậm lại do nhiều yếu tố tác động. Một số xu hướng đáng chú ý có thể ảnh hưởng đến thị trường trong thời gian tới bao gồm:
- Sự phát triển của các khu đô thị vùng ven: Với việc quỹ đất ở trung tâm ngày càng khan hiếm và giá đất tăng cao, nhiều nhà đầu tư đã chuyển hướng sang các khu vực vùng ven như Bình Chánh, Củ Chi, và Cần Giờ. Các khu vực này không chỉ có giá đất rẻ hơn mà còn được hưởng lợi từ việc mở rộng hạ tầng giao thông, chẳng hạn như tuyến metro số 1 hay các tuyến cao tốc kết nối với trung tâm thành phố.
- Sự lên ngôi của bất động sản xanh và bền vững: Xu hướng sống xanh, tiết kiệm năng lượng và bảo vệ môi trường đang ngày càng trở nên quan trọng đối với người mua nhà, đặc biệt là ở phân khúc cao cấp. Các dự án có tích hợp không gian xanh, sử dụng năng lượng tái tạo và hệ thống quản lý tòa nhà thông minh sẽ được ưa chuộng hơn, từ đó có khả năng thu hút người mua dù giá cao.
- Sự ra đời của các gói hỗ trợ tài chính và nhà ở xã hội: Chính phủ đang có nhiều chính sách thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội để giải quyết vấn đề thiếu hụt nhà ở cho người có thu nhập thấp. Nếu các dự án này được triển khai hiệu quả, phân khúc căn hộ bình dân sẽ có thêm nguồn cung, giúp giảm áp lực tăng giá cho thị trường chung cư.
Như vậy có thể thấy giá căn hộ chung cư tại TP.HCM vẫn luôn là một chủ đề nóng trong giới bất động sản, với những biến động mạnh mẽ và nhiều yếu tố tác động khác nhau. Tuy việc giá nhà tăng cao khiến nhiều người gặp khó khăn trong việc tiếp cận, nhưng trong dài hạn, thị trường có thể sẽ dần ổn định khi các chính sách hỗ trợ và phát triển hạ tầng được triển khai hiệu quả.
Nguồn: Dữ liệu từ HoREA, báo cáo thị trường từ CBRE Việt Nam, Savills, và thông tin từ các trang tin tức bất động sản như VnExpress, Cafef, cùng các bài phân tích từ các chuyên gia của Tập đoàn Khải Hoàn Land.
