Mua nhà vi bằng là lựa chọn của không ít người bởi thủ tục nhanh gọn và giá cả thường rẻ hơn so với nhà có sổ hồng, sổ đỏ. Tuy nhiên, hình thức này cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý nếu không nắm rõ quy định hiện hành. Nhưng đừng lo trong bài viết này Khải Hoàn Land sẽ chia sẻ những kinh nghiệm mua nhà vi bằng an toàn, tránh những rủi ro không đáng có và bảo vệ quyền lợi của mình một cách tốt nhất.
Hiểu đúng về “nhà vi bằng”
Theo quy định của pháp luật thì không có khái niệm “Nhà vi bằng”. Mua bán nhà vi bằng được đề cập thường để chỉ giao dịch mua bán bất động sản thông qua vi bằng do Thừa phát lại lập.
Trong quy trình này, các bên tham gia giao dịch sẽ thực hiện thỏa thuận mua bán trước sự chứng kiến của Thừa phát lại. Sau đó, người này sẽ lập vi bằng có đóng dấu xác nhận, ghi nhận chi tiết về thời gian, địa điểm và nội dung cam kết giữa các bên.
Tuy nhiên, cần lưu ý rằng phương thức này không tuân theo quy trình công chứng hoặc chứng thực hợp đồng theo quy định của pháp luật về giao dịch bất động sản. Nên vi bằng không có giá trị pháp lý trong việc xác lập quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đối với tài sản, hình thức này tương tự với việc mua nhà không giấy tờ.
4 rủi ro khi mua nhà vi bằng
Giao dịch bất động sản thông qua vi bằng thực chất là một hình thức lách luật, thiếu giá trị pháp lý và có thể bị tuyên vô hiệu khi phát sinh tranh chấp. Hơn thế nữa, phương thức này vi phạm quy định của Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2013, về yêu cầu giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định. Điều này cũng dẫn đến 4 rủi ro như:
1. Mua nhà đất vi bằng không được cấp sổ đỏ, không được sang tên
Theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 và Nghị định 08/2020/NĐ-CP, việc chuyển nhượng nhà đất thông qua vi bằng không đáp ứng điều kiện pháp lý để thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ hoặc được chấp thuận cấp sổ đỏ theo quy định.
Theo đó, luật đất đai yêu cầu các hợp đồng chuyển nhượng nhà đất phải được công chứng hoặc chứng thực, đồng thời hồ sơ sang tên bắt buộc phải có hợp đồng chuyển nhượng được xác thực theo quy định. Chính vì vậy, mặc dù vi bằng có giá trị ghi nhận sự kiện và hành vi thực tế, tuy nhiên nó lại không thể thay thế cho văn bản công chứng hoặc chứng thực trong giao dịch bất động sản.
Việc tài sản vẫn thuộc quyền sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu cũ, dẫn đến nhiều hạn chế và rủi ro cho người mua như không được phép sửa chữa, thế chấp hay thực hiện các giao dịch liên quan đến bất động sản đó. Tình trạng này đã và đang gây ra nhiều tranh chấp phức tạp trong lĩnh vực bất động sản.
Để hiểu ro hơn về các quy định của pháp luật hiện hành trong vấn đề cấp sổ đỏ đối với nhà vi bằng, bạn hãy tham khảo thêm bài viết Nhà vi bằng có làm sổ được không? Các quy định cụ thể.
2. Không thể thế chấp vay ngân hàng
Chính vì không thể chuyển đổi quyền sở hữu nên các loại hình bất động sản giao dịch thông quan vi bằng cũng rất khó để được sử dụng thuế chấp các khoản vay hay sử dụng các hình thức hỗ trợ tài chính khác liên quan đến tài sản này.
Điều này khiến cho chủ sở hữu thực tế gặp khó khăn trong việc khai thác giá trị tài sản, dù là để tái đầu tư hay ứng phó với nhu cầu tài chính cấp bách. Tình trạng này không chỉ hạn chế tính thanh khoản của bất động sản mà còn ảnh hưởng đến khả năng quản lý tài chính linh hoạt của chủ sở hữu trong dài hạn.
3. Giá trị thanh khoản thấp
Giống như nhà sổ chung, cũng vì các hạn chế về mặt pháp lý, nên các loại hình bất động sản giao dịch thông qua vi bằng cũng có tính thanh khoản thấp trên thị trường. Người mua thường e ngại trước những rủi ro pháp lý, và cả khả năng mất trắng vốn đầu tư.
Thêm vào đó, việc lợi dụng hình thức vi bằng để thực hiện các hành vi lừa đảo nhằm chiếm đoạt tài sản đã khiến loại giao dịch này cũng khiến nhiều người lo ngại. Từ đó, những giao dịch bất động sản qua vi bằng ngày càng hiếm gặp, chỉ còn tồn tại cục bộ tại một số ít địa phương, hoặc chỉ những trường hợp muốn né thuế phí mua bán nhà đất thực hiện.
4. Có thể bị mất trắng khi xảy ra tranh chấp pháp lý
Giao dịch bất động sản thông qua vi bằng còn tiềm ẩn nguy cơ mất trắng tài sản, đặc biệt trong trường hợp chủ sở hữu hợp pháp qua đời. Theo luật thừa kế, quyền sở hữu tài sản sẽ ưu tiên cho gia đình chủ đất, điều luật này cao hơn giá trị pháp lý của vi bằng. Người mua có thể phải thương lượng với gia đình chủ đất để xác lập quyền sở hữu, nhưng không có bảo đảm thành công.
Đối với giao dịch đất không có giấy tờ hợp pháp, rủi ro càng cao hơn. Việc không xác định được nguồn gốc đất, tình trạng quy hoạch hay khả năng thu hồi cũng tạo điều kiện cho các hành vi lừa đảo như bán một thửa đất cho nhiều người. Hậu quả là người mua có thể mất trắng tài sản hoặc phải trải qua quá trình tố tụng phức tạp, tốn kém để đòi lại tiền.
Vậy có nên mua nhà, mua đất vi bằng không?
Hiện nay, pháp luật Việt Nam không công nhận các giao dịch mua bán nhà đất thông qua vi bằng, việc thực hiện mua nhà dưới hình thức này có thể gây ta nhiều rủi ro, thiệt hại lớn, thậm chí mua nhà công chứng vi bằng cũng không an toàn, do đó bạn không nên mua bán nhà, đất vi bằng.
Tuy nhiên nếu trong trường hợp bạn không còn sự lựa chọn khác, bạn có thể tham khảo những kinh nghiệm mua nhà bằng vi bằng dưới đây để giảm thiểu tối đa những rủi ro không mong muốn.
Chia sẻ kinh nghiệm mua nhà vi bằng tránh rủi ro
Việc mua bán nhà đất thông qua vi bằng tuy có thể giúp người mua tiết kiệm chi phí, nhưng tiềm ẩn nhiều rủi ro lớn hơn. Để bảo đảm quyền lợi, cả người mua và người bán cần nắm rõ quy trình lập vi bằng và các thủ tục pháp lý liên quan.
Vi bằng do Thừa phát lại lập thành 3 bản: một bản giao người yêu cầu, một bản đăng ký và lưu giữ tại Sở Tư pháp và một bản lưu tại Văn phòng Thừa phát lại.
Vi bằng chỉ hợp lệ khi được đăng ký tại Sở Tư pháp, đồng thời việc đăng ký phải hoàn thành trong 2 ngày làm việc. Sở Tư pháp có quyền từ chối đăng ký nếu vi bằng không hợp lệ, và thông báo lý do từ chối ngay bằng văn bản.
Ngoài vi bằng, các bên tham gia giao dịch mua bán phải công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất (QSDĐ). Nếu bên bán chưa có giấy chứng nhận QSDĐ nhưng đủ điều kiện cấp, cần lập cam kết hoặc ủy quyền sang tên khi nhận giấy chứng nhận.
Trong trường hợp bán một phần lô đất, người bán cần tách thửa trước hoặc thỏa thuận điều chỉnh Giấy chứng nhận QSDĐ theo sở hữu chung.
Khi lập vi bằng trong giao dịch nhà đất, các bên cần tuân thủ đầy đủ các thủ tục pháp lý để đảm bảo quyền lợi và tạo giá trị pháp lý vững chắc cho giao dịch, đặc biệt là là việc cấp và đổi tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Xem thêm: Kinh nghiệm mua nhà đất để không bị lừa
Trên đây là tổng hợp những thông tin chi tiết và nhà vi bằng cũng như kinh nghiệm mua nhà vi bằng, cùng những vấn đề pháp lý liên quan giúp bạn hạn chế tối đa những rủi ro không mong muốn trong quá trình mua bán nhà. Tuy nhiên, các chuyên gia tại Khải Hoàn Land vẫn khuyến nghị quý khách hàng nên đánh giá kỹ tình hình thực tế và cân nhắc các rủi ro tiềm ẩn trước khi quyết định tham gia vào bất kỳ giao dịch bất động sản nào sử dụng vi bằng.
