Mua bán nhà đang thế chấp ngân hàng là một trong những giao dịch phức tạp nhưng lại rất phổ biến trong thị trường bất động sản. Không ít người mua và bán gặp khó khăn trong việc xử lý các thủ tục pháp lý liên quan, dẫn đến rủi ro không đáng có. Vậy làm thế nào để giao dịch an toàn, đúng luật và đảm bảo quyền lợi cho cả hai bên? Khải Hoàn Land sẽ chia sẻ kinh nghiệm thực tế và hướng dẫn thủ tục khi mua bán nhà đang thế chấp, giúp bạn tránh những rủi ro pháp lý và tối ưu hóa lợi ích tài chính qua bài viết dưới đây.
Bẫy mua nhà thế chấp ngân hàng cần phải biết
Loại hình mua bán thế chấp nhà đang được đánh giá cao nhờ giá cả hợp lý, tuy nhiên, hiện nay cũng có không ít kẻ gian lợi dụng một số ưu điểm, lợi thế của loại hình giao dịch này để trục lợi, thông qua việc che giấu thông tin về tình trạng thế chấp của căn nhà.
Về bản chất, khi mua nhà đang thế chấp ngân hàng, thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đang được ngân hàng giữ. Điều này có thể gây khó khăn trong việc xác minh thông tin liên quan đến tài sản.
Ngoài ra, những tình huống không mong muốn có thể xảy ra, chẳng hạn như tranh chấp giữa các đồng sở hữu, gây trở ngại cho quá trình giao dịch. Tệ hơn, người mua có thể hoàn tất giao dịch nhưng không thể bán lại do căn nhà vướng phải tranh chấp.
Theo quy định tại Điều 320 và Điều 321 của Bộ luật Dân sự 2015, bên thế chấp không được tự ý bán, chuyển nhượng, hay tặng cho tài sản thế chấp nếu không có sự đồng ý từ ngân hàng. Do đó, việc chuyển nhượng sang tên sẽ mất nhiều thời gian và người bán chỉ có thể nhận đặt cọc khi có văn bản đồng ý từ ngân hàng.
Lợi dụng những điều này, nhiều đối tượng đã giăng ra những “Bẫy mua nhà thế chấp ngân hàng” để lừa người mua. Do đó khi mua nhà thế chấp ngân hàng, bạn phải tỉnh táo để tránh các tranh chấp sau này. Vậy làm sao để mua bán nhà đang thế chấp ngân hàng an toàn? Cùng theo dõi tiếp nhé!
Xem thêm: Kinh nghiệm mua nhà đất để không bị lừa
2 phương án mua bán nhà đang thế chấp ngân hàng
Hiện nay, hình thức mua nhà đang thế chấp có thể thực hiện qua hai phương án sau:
Mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng theo thỏa thuận 3 bên
Thỏa thuận mua bán nhà đất đang thế chấp 3 bên bao gồm sự tham gia của bạn (bên mua), người chủ nhà (bên bán) và ngân hàng thế chấp. Việc lập một thỏa thuận ba bên bằng văn bản sẽ làm rõ về trách nhiệm và quyền lợi của mỗi bên, cụ thể như sau:
- Đặt cọc và thanh toán nợ ngân hàng: Bên mua sẽ chuyển tiền đặt cọc, tương ứng với khoản tiền gốc và lãi mà bên bán phải trả cho ngân hàng.
- Thông báo giải chấp và giao sổ đỏ: Ngân hàng sau khi nhận đủ tiền, sẽ thông báo về việc giải chấp nhà đất và chuyển giao sổ đỏ cho bên mua. Đây sẽ là bước quan trọng để xác nhận quyền sở hữu của bên mua.
- Thực hiện giải chấp và công chứng hợp đồng: Bên mua sẽ tiến hành giải chấp tại văn phòng đăng ký đất đai theo giấy ủy quyền của bên bán. Sau khi giải chấp hoàn tất, cả hai bên sẽ đến phòng công chứng để ký kết hợp đồng mua bán nhà đất.
- Thanh toán và sang tên: Bên mua sẽ hoàn tất việc thanh toán số tiền mua nhà đất còn lại cho bên bán theo điều khoản đã thỏa thuận. Cuối cùng, bên mua nộp hồ sơ thực hiện thủ tục sang tên tại Phòng đăng ký đất đai để chính thức chuyển quyền sở hữu.
Mua bán nhà đang thế chấp ngân hàng bằng tài sản thế chấp khác
Ngoài ra, bạn có thể tham khảo thêm phương pháp sử dụng tài sản thế chấp khác để đảm bảo khoản vay mua nhà, qua đó ngân hàng sẽ giải chấp sổ đỏ của ngôi nhà mà bạn muốn mua. Các bước tiến hành giao dịch này như sau:
- Thay thế tài sản thế chấp: Để thực hiện giao dịch này, chủ nhà cần đưa ra một tài sản khác có giá trị tương đương hoặc cao hơn so với ngôi nhà đang bán để thế chấp tại ngân hàng.
- Hoàn tất thủ tục giải chấp: Sau khi nhận được đầy đủ thông tin về tài sản thế chấp, ngân hàng sẽ xem xét và đồng ý với việc thay thế tài sản thế chấp, sau đó sẽ trả lại sổ đỏ cho chủ nhà và phát hành thông báo chính thức về việc giải chấp. Chủ nhà cần tiến hành thủ tục xóa đăng ký thế chấp cho bất động sản tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm.
- Lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Khi giấy tờ nhà đất đã được giải chấp, hai bên có thể đến phòng công chứng hoặc văn phòng công chứng để lập và ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất.
- Ký hợp đồng và thực hiện sang tên: Sau khi hợp đồng đã được ký kết tại văn phòng công chứng, bên mua tiến hành các thủ tục pháp lý cần thiết để sang tên sổ đỏ. Điều này bao gồm việc nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ cho bất động sản đó.
- Nhận sổ đỏ đã được sang tên: Cuối cùng, bên mua nhận sổ đỏ đã được chuyển quyền sở hữu chính thức sang tên mình, hoàn thành quá trình mua bán.
Kinh nghiệm và thủ tục mua bán nhà đang thế chấp ngân hàng
Mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng là một quá trình phức tạp,cần phải thực hiện nhiều bước bước. Dưới đây là các bước cụ thể bạn cần thực hiện để đảm bảo giao dịch diễn ra suôn sẻ và pháp lý:
- Bước 1: Ký cam kết 3 bên: Đầu tiên, bạn cần thực hiện ký một bản cam kết ba bên giữa bạn, người bán và ngân hàng. Cam kết này bao gồm các điều khoản về việc bạn thanh toán tiền mua nhà cho ngân hàng, và ngân hàng sẽ sử dụng số tiền này để thanh toán cả gốc và lãi của khoản vay của người bán. Ngân hàng sau đó sẽ giải chấp bất động sản và chuyển sổ đỏ cùng tiền dư (nếu có) cho bên bán.
- Bước 2: Lập hợp đồng mua bán: Tiếp theo, bạn và người bán sẽ cùng nhau đến văn phòng công chứng để lập hợp đồng mua bán. Hai bên mang theo tất cả giấy tờ cần thiết như CCCD, giấy xác nhân cư trú, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cũng như giấy xác nhận tình trạng độc thân hoặc giấy chứng nhận đăng ký kết hôn.
- Bước 3: Nộp thuế và lệ phí: Sau khi hợp đồng mua bán được ký kết, bạn sẽ cần nộp thuế thu nhập cá nhân và các khoản thuế trước bạ tại chi cục thuế nơi có bất động sản. Việc này là bắt buộc để hoàn tất quá trình chuyển nhượng. (Để biết về các lệ phí cần đóng, bạn có thể tham khảo thêm bài viết Các loại thuế phí khi mua bán nhà đất)
- Bước 4: Thực hiện thủ tục sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai: Hồ sơ sang tên bao gồm các giấy tờ sau:
- Hợp đồng mua bán có xác nhận công chứng chứng thực.
- Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ, sổ hồng).
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ đã đóng.
- Căn cước công dân, giấy xác nhận cư trú.
- Đơn đề nghị đăng ký biến động.
- Đơn đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà, đất.
Các lưu ý khi mua nhà đang thế chấp ngân hàng
Trong giao dịch mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng, có một số vấn đề cần được chú ý cẩn thận để đảm bảo quá trình diễn ra suôn sẻ và an toàn pháp lý:
- Xác định tình trạng sổ đỏ và thế chấp: Trước hết, hãy đảm bảo rằng sổ đỏ chỉ được xóa thế chấp sau khi bạn thanh toán hoàn tất các khoản tiền cho ngân hàng. Bên cạnh đó, bạn cũng cần nộp hồ sơ xin giải chấp theo đúng thỏa thuận giữa các bên liên quan.
- Thỏa thuận về điều kiện chuyển Nhượng: Cẩn thận rà soát và thống nhất các điều kiện chuyển nhượng cần thiết mà bên bán phải tuân thủ sau khi giải chấp, bao gồm các điều khoản về bồi thường hoặc phạt vi phạm hợp đồng để đảm bảo việc chuyển giao quyền sở hữu diễn ra không có vấn đề.
- Kiểm tra quyền sở hữu: Xác minh bên bán có phải là chủ sở hữu duy nhất. Điều này giúp ngăn ngừa các vấn đề pháp lý phức tạp do có thể tồn tại đồng sở hữu (dưới hình thức nhà sổ chung).
- Xác minh thông tin sổ đỏ và kiểm tra giấy tờ liên quan: Yêu cầu bên bán cung cấp bản sao sổ đỏ và tự mình kiểm tra kỹ các thông tin. Nếu cần, bạn có thể nhờ một công chứng viên hỗ trợ tra cứu thông tin hoặc đi cùng bên bán đến ngân hàng để kiểm tra các tài liệu liên quan trực tiếp.
Hy vọng những thông tin trên từ Khải Hoàn Land đã giúp bạn nắm bắt rõ hơn về quy trình mua bán nhà đang thế chấp ngân hàng. Giúp bạn có thêm những kiến thức hữu ích để không bị rơi vào “bẫy” mua nhà đang thế chấp. Tuy nhiên, để đảm bảo việc mua bán diễn ra an toàn và hiệu quả, bạn nên nghiên cứu kỹ về tình trạng pháp lý của ngôi nhà, đồng thời cân nhắc cẩn thận về giá cả cũng như các điều khoản trong hợp đồng. Bạn có thể tham khảo thêm bài viết Kinh nghiệm đặt cọc mua nhà, để tránh rủi ro nhé!
