Khác với những giao dịch mua bán bất động sản truyền thống, thì hợp đồng góp vốn lại mang trong mình một sắc thái pháp lý vô cùng riêng biệt. Bởi đây là cơ hội tốt để bạn có thể sở hữu bất động sản như mong muốn với điều kiện tài chính ban đầu tương đối dễ chịu. Vậy trên thực tế mua nhà bằng hợp đồng góp vốn là như thế nào? Ưu điểm và rủi ro khi mua nhà bằng hình thức này là gì? Để có lời giải đáp chính xác cho những câu hỏi vừa liệt kê, mời bạn đọc tiếp tục theo dõi bài viết sau đây cùng Khải Hoàn Land.

Hợp đồng góp vốn mua nhà là gì?

Hợp đồng góp vốn trong mua bán bất động sản là một thoả thuận dân sự giữa người mua (bên góp vốn) và chủ đầu tư (bên nhận vốn). Trong đó, người mua sẽ đồng ý góp một khoản tiền nhất định cho chủ đầu tư để cùng nhau phát triển một dự án bất động sản cụ thể. Đổi lại người mua sẽ được quyền ưu tiên mua hoặc được phân chia một sản phẩm bất động sản (căn hộ, nhà ở…) thuộc dự án. Tuy nhiên, dự án này phải đủ điều kiện pháp lý để mở bán chính thức theo quy định của pháp luật ban hành. 

Phân biệt Hợp đồng góp vốn và Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Dưới đây là sự so sánh giúp bạn dễ dàng phân biệt được hợp đồng góp vốn và hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai: 

• Đối với hợp đồng góp vốn: Về cơ bản hợp đồng góp vốn là hợp đồng hợp tác làm ăn kinh doanh hoặc thoả thuận góp vốn. Hợp đồng này được ký kết khi dự án chưa đủ điều kiện để bán hàng theo Luật kinh doanh bất động sản, ví dụ như dự án chung cư vẫn chưa xây xong phần móng. Bên cạnh đó, tính pháp lý về việc ràng buộc trong giao dịch mua bán bất động sản của hợp đồng góp vốn cũng không cao bằng hợp đồng mua bán. 
• Đối với hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai: Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là hợp đồng chính thức ghi nhận việc mua bán tài sản. Khác với hợp đồng góp vốn, hợp đồng mua bán được ký kết khi dự án đã đáp ứng đủ điều kiện pháp lý để mở bán (có giấy phép xây dựng, hoàn thành phần móng, được Sở Xây dựng chấp thuận…). Không những vậy, pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai rất cao. Ngoài ra, còn được pháp luật bảo vệ chặt chẽ về quyền sở hữu tài sản. 

Ưu điểm khi Mua nhà bằng hợp đồng góp vốn

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang có nhiều biến động, việc mua nhà bằng hợp đồng góp vốn mang lại một số ưu điểm nhất định cho người mua cụ thể: 

Lợi thế về giá bán

Một trong những ưu điểm lớn nhất khi mua nhà bằng hợp đồng góp vốn chính là lợi thế về giá bán. So với mức giá được mở bán chính thức, giá nhà ở giai đoạn góp vốn thường có xu hướng thấp hơn đáng kể (dao động khoảng từ 10 – 30% hoặc thậm chí hơn và tuỳ thuộc vào dự án, thị trường). Điều này giúp cho người mua có thể tiết kiệm được một khoản chi phí lớn. Đặc biệt, nếu dự án có tiềm năng sinh trưởng bền vững ở trong tương lai thì đây đích thực là một cơ hội tốt để đầu tư. 

Điều kiện thanh toán linh hoạt

Một ưu điểm nổi bật khác khi mua nhà bằng hợp đồng góp vốn chính là điều kiện thanh toán linh hoạt. Hình thức này thường được áp dụng ở giai đoạn đầu của dự án khi chủ đầu tư kêu gọi vốn từ khách hàng để triển khai xây dựng. Tại đây, người mua không phải thanh toán toàn bộ số tiền ngay lập tức, mà chia thành nhiều đợt nhỏ theo tiến độ thi công. Thông qua đó, người mua sẽ giảm bớt áp lực tài chính ban đầu so với việc phải thanh toán một lần tỷ lệ lớn khi ký kết hợp đồng mua bán. 

Cơ hội lựa chọn vị trí đẹp sớm

Ưu điểm khi mua nhà bằng hợp đồng góp vốn là có cơ hội lựa chọn vị trí đẹp từ sớm. Những người tham gia góp vốn ở giai đoạn đầu thường có quyền ưu tiên lựa chọn các căn hộ, lô đất có vị trí đẹp, view thoáng, tầng đẹp, hướng nhà, căn góc.

Rủi ro khi mua nhà bằng hợp đồng góp vốn

Bên cạnh ưu điểm, mua nhà bằng hợp đồng góp vốn vẫn tồn tại một vài rủi ro nhất định: 

Rủi ro về pháp lý dự án (chưa đủ điều kiện bán hàng, vấn đề quy hoạch…)

Hạn chế thường gặp khi mua nhà bằng hợp đồng góp vốn chính là gặp rủi ro về pháp lý dự án. Hiện nay, không ít dự án được mở bán khi chưa được cấp giấy phép xây dựng, chưa hoàn thiện về thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất, hoặc thậm chí là bị vấn đề quy hoạch. Điều này, vô tình khiến cho người mua dễ rơi vào tình trạng nhận nhà chậm.

Nặng hơn là mất trắng nếu như dự án không may bị đình chỉ thi công. Phần nữa do hợp đồng góp vốn không phải là hợp đồng mua bán chính thức, cho nên người mua sẽ khó được pháp luật bảo vệ khi xảy ra tranh chấp. Vì vậy, người mua chỉ nên tham gia hình thức này khi đã kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý của dự án và năng lực chủ đầu tư.

Rủi ro từ chủ đầu tư

Hạn chế lớn nhất khi mua nhà bằng hợp đồng góp vốn chính là rủi ro từ phía chủ đầu tư. Như Khải Hoàn Land vừa chia sẻ ở phía trên, hình thức góp vốn thường chỉ áp dụng cho những dự án chưa được hoàn thiện về mặt pháp lý hoặc đang trong giai đoạn chuẩn bị triển khai. Vì vậy, mà người mua phải đặt niềm tin rất lớn vào sự cam kết của chủ đầu tư khi quyết định tham gia vào hình thức này.  

Tuy nhiên, nếu chủ đầu tư là một người có năng lực tài chính yếu, chậm tiến độ, sử dụng vốn sai mục đích hay dự án đang bị vướng quy hoạch, thì lúc này người mua sẽ phải đối mặt với việc mất vốn hoặc thậm chí là không được bàn giao căn nhà đúng thời hạn như đã cam kết. Do đó, để đảm bảo quyền lợi về phía mình, người mua cần đọc đi đọc lại nhiều lần về các điều khoản bên trong hợp đồng cũng như đánh giá năng lực thực tế của chủ đầu tư.

Xem thêm: Các chủ đầu tư dự án Bất động sản uy tín

Rủi ro về tính thanh khoản và chuyển nhượng

Trên thực tế, quy trình chuyển nhượng hợp đồng góp vốn thường khó khăn và phức tạp hơn rất nhiều so với việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán. Bởi đôi khi người mua còn gặp phải trường hợp chủ đầu tư gây khó dễ và thu phí cao hơn.

Chưa kể, vì không có sổ hồng hay bất kỳ một giấy tờ sở hữu nào rõ ràng, cho nên việc thực hiện vay vốn tại ngân hàng cũng gặp nhiều hạn chế nhất định. Từ đó, làm giảm đi tính thanh khoản của tài sản một cách đáng kể. Vậy nên, trước khi đặt bút ký kết hợp đồng góp vốn, người mua cần cân nhắc cẩn thận và xem xét mức độ uy tín của chủ đầu tư lẫn hồ sơ pháp lý. 

Vậy có nên mua nhà bằng hợp đồng góp vốn không?

Theo chia sẻ của các chuyên gia bất động sản, bạn không nên mua nhà bằng hợp đồng góp vốn bởi vì: 

• Chưa có pháp lý rõ ràng: Hợp đồng góp vốn thường được ký kết khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán (chưa có giấy phép xây dựng, chưa được phê duyệt dự án…). Vì vậy, người mua không được bảo vệ đầy đủ về mặt pháp lý.
• Rủi ro mất tiền khi dự án chậm tiến độ hoặc không triển khai: Nếu chủ đầu tư thiếu năng lực về tài chính, thì dự án có thể bị kéo dài trong nhiều năm và gây thiệt hại lớn cho người góp vốn.
• Không được cấp sổ hồng đúng thời hạn: Vì chưa đủ điều kiện pháp lý nên người mua qua hình thức này thường không được cấp sổ hồng đúng hạn và phải chờ rất lâu.
  
• Khó vay vốn, thế chấp tài sản tại ngân hàng: Vì không được cấp sổ hồng đúng hạn, người mua cũng khó có thể sử dụng ngôi nhà để thực hiện vay vốn hay thế chấp. 

Như vậy, để đảm bảo an toàn bạn chỉ nên chọn mua các dự án đã được cấp giấy phép đầy đủ. Đồng thời, giao dịch thông qua hợp đồng mua bán chính thức và có công chứng rõ ràng theo quy định của pháp luật. 

Lời kết 

Hy vọng rằng bài viết trên đây mà Khải Hoàn Land vừa chia sẻ đã giúp cho bạn có thêm thật nhiều thông tin hữu ích xoay quanh đến chủ đề mua nhà bằng hợp đồng góp vốn. Liên hệ ngay với Khải Hoàn Land nếu như bạn còn câu hỏi nào khác cần được giải đáp nhé.