Mua nhà sổ chung là một hình thức tương đối phổ biến tại Việt Nam, thu hút sự quan tâm của nhiều người nhờ mức giá hấp dẫn, tiết kiệm chi phí hơn so với nhà sổ riêng. Tuy nhiên, bên cạnh lợi ích về tài chính không ít người vẫn băn khoăn liệu mua nhà sổ chung có an toàn không? Cùng Khải Hoàn Land tìm hiểu thông tin chi tiết về các rủi ro thường gặp phải đồng thời tham khảo những kinh nghiệm thủ tục cần thiết để mua nhà sổ chung ít xảy ra vấn đề hơn.
Nhà sổ chung là gì?
Nhà sổ chung là nhà và các tài sản gắn liền với đất có từ 2 chủ sở hữu trở lên đứng tên trên một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Và các chủ sở hữu này không có quan hệ vợ chồng, bố mẹ hay con cái.
Loại hình sở hữu này phổ biến ở cả khu vực thành thị lẫn nông thôn, thường gặp trong các trường hợp sau:
- Căn hộ chung cư mini.
- Nhà ở đủ điều kiện để tách thửa nhưng chủ sở hữu chưa thực hiện hoặc chưa hoàn thành thủ tục để tách sổ.
- Nhà không đủ điều kiện tách thửa do nhiều yếu tố như diện tích quá nhỏ, vướng mắc quy hoạch, tranh chấp đất đai, hoặc vi phạm các quy định xây dựng. Trong những trường hợp này, các giao dịch mua bán thường chỉ được thực hiện bằng giấy tờ viết tay và các chủ sở hữu không được cấp sổ đỏ riêng.
Mua nhà sổ chung có an toàn không?
Nhà có sổ đỏ chung thường có mức giá thấp hơn từ 20% đến 40% so với nhà có sổ đỏ riêng, chính vì vậy loại hình nhà ở này được nhiều người quan tâm cân nhắc chọn mua. Tuy nhiên, việc mua nhà sổ chung cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý và hạn chế trong quyền sử dụng do có thể xảy ra tranh chấp giữa các bên. Do đó, nhà có sổ đỏ chung không thực sự an toàn để mua sở hữu và đầu tư.
5 Rủi ro thường gặp khi mua nhà sổ chung
Sau khi đã biết được mua nhà sổ chung có an toàn không, thì dưới đây là những điểm hạn chế mà bạn cần đặc biệt lưu ý khi lựa chọn mua nhà sổ chung:
1. Dễ xảy ra tranh chấp, lừa đảo
Tranh chấp trong sở hữu chung bất động sản là vấn đề phổ biến, ngay cả khi các đồng sở hữu là người thân hoặc bạn bè, thậm chí tình trạng này càng phức tạp hơn khi mua nhà sổ chung với người lạ từ các dự án phân lô bán nền.
Không ít trường hợp, người mua đất sổ chung phải chịu tổn thất tài chính đáng kể do không thể giải quyết được mâu thuẫn với các đồng sở hữu khác. Không chỉ giới hạn ở việc mua bán, mọi quyết định liên quan đến việc sử dụng và khai thác tài sản như xây dựng hay canh tác đều đòi hỏi sự đồng thuận của tất cả các đồng sở hữu.
Ngoài ra, do thiếu hiểu biết về các vấn đề liên quan đến việc chung sổ, nhiều người mua bị hấp dẫn bởi giá rẻ mà không kiểm tra kỹ. Họ dễ dàng tin vào những lời quảng cáo như “đất có sổ đỏ/ sổ hồng chính chủ”. Không ít người đành chấp nhận mất trắng tiền cọc khi phát hiện rằng ngôi nhà được xây dựng trên mảnh đất chung sổ, mà không thể giải quyết được vấn đề pháp lý sau đó.
2. Không thể tách sổ hoặc tách sổ rất khó khăn
Đất sổ chung thường có giá thấp hơn so với đất sổ riêng, thu hút nhiều người mua với kỳ vọng có thể tách thửa sau này. Tuy nhiên, cũng có không ít người sau khi mua đành phải chấp nhận tình trạng “chung sổ” do không đáp ứng đủ điều kiện tách thửa.
Các rào cản phổ biến khi xin tách thửa bao gồm:
- Diện tích không đạt mức tối thiểu theo quy định địa phương
- Chiều cạnh không đủ kích thước tối thiểu theo yêu cầu
- Chính sách tạm ngưng tách thửa của địa phương
Đặc biệt, tại các khu vực đang diễn ra sốt đất, chính quyền thường áp dụng biện pháp tạm ngưng tách thửa nhằm kiểm soát tình trạng phân lô bán nền tràn lan và bảo vệ quy hoạch. Ngoài ra, một số khu vực còn bị hạn chế tách thửa theo quyết định cụ thể của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố.
3. Khó khăn trong việc khai thác sử dụng
Bên cạnh đó, khi lựa chọn mua nhà chung sổ, bạn cũng cần chấp nhận một thực tế là sẽ gặp nhiều khó khăn trong quá trình khai thác và sử dụng đất. Bởi lẽ, mọi quyết định về xây dựng, cải tạo hay thay đổi mục đích sử dụng đều đòi hỏi sự đồng thuận từ tất cả chủ sở hữu.
Điều này thường dẫn đến bế tắc do ý kiến trái chiều, khó khăn trong phân chia chi phí và lợi ích, cũng như sự trì trệ trong triển khai các dự án. Thậm chí đã có không ít người mua nhà sổ chung phải từ bỏ kế hoạch phát triển đất, ảnh hưởng đến giá trị tài sản và gây ra bất đồng kéo dài.
4. Rất khó chuyển nhượng, bán lại
Giống như nhà vi bằng, không chỉ gặp nhiều khó khăn trong quá trình khai thác, loại hình nhà đất chung sổ cũng rất khó để chuyển nhượng hay bán lại. Bởi lẽ, quá trình này yêu cầu cần có sự đồng thuận từ tất cả đồng sở hữu khiến giao dịch trở nên phức tạp, từ đó làm những người có nhu cầu mua đất nản lòng, mất đi khánh hàng tiềm năng. Khi cần bán gấp, chủ sở hữu thường phải chấp nhận mức giá thấp hơn khi mua do thị trường hạn chế.
5. Khó khăn khi thế chấp ngân hàng
Về mặt pháp lý, việc thế chấp đất sổ chung cho ngân hàng, tổ chức hay cá nhân để vay vốn là khả thi, miễn là có sự đồng thuận của tất cả các đồng sở hữu và đáp ứng đủ các điều kiện cần thiết.
Tuy nhiên, trên thực tế việc nhận được sự đồng thuận từ tất cả người đồng sở hữu không hề dễ dàng. Điều này không chỉ cản trở khả năng tiếp cận vốn mà còn có thể gây ra mâu thuẫn nghiêm trọng giữa các đồng sở hữu.
Mặc dù về lý thuyết, một số tổ chức tài chính có thể chấp nhận thế chấp một phần của mảnh đất sổ chung, nhưng trên thực tế, đa số các ngân hàng thường né tránh những trường hợp này. Lý do chính là do tính phức tạp trong quá trình xử lý pháp lý và giấy tờ liên quan.
Kinh nghiệm và thủ tục mua nhà sổ chung tránh rủi ro
Để giảm thiểu rủi ro trong việc xác lập quyền sở hữu nhà sổ chung, việc đầu tiên cần làm là đảm bảo sự đồng thuận từ tất cả những người đồng sở hữu. Sự đồng thuận này giúp quá trình chuyển nhượng và sang tên diễn ra suôn sẻ, tránh những phức tạp pháp lý như không thể công chứng hợp đồng hay thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị trì hoãn.
Bạn nên tìm hiểu kỹ về vị trí và pháp lý của tài sản trước khi mua, bao gồm việc kiểm tra quy hoạch và thế chấp tại cơ quan địa chính. Hãy chắc chắn rằng diện tích và tình trạng hiện tại của nhà đất được mô tả chính xác trong các giấy tờ thừa phát lại. Nếu tài sản không thể tách sổ, bạn có quyền yêu cầu chuyển nhượng một phần diện tích để chia sổ.
Tham khảo thêm quy trình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất chung sổ dưới đây:
Bước 1: Lập hợp đồng chuyển nhượng: Hợp đồng chuyển nhượng cần tuân thủ đầy đủ các quy định pháp lý và phải có sự đồng ý của tất cả các bên liên quan bao gồm bên mua, bên bán và các đồng sở hữu khác.
Bước 2: Thực hiện nghĩa vụ tài chính
- Bên mua chịu trách nhiệm nộp lệ phí trước bạ là 0.5% giá trị bất động sản.
- Bên bán nộp 2% giá trị hợp đồng chuyển nhượng.
- Hồ sơ gồm:
- Tờ khai lệ phí trước bạ ký bởi bên mua.
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân ký bởi bên bán.
- Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng.
- Bản sao công chứng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
- Bản sao công chứng của căn cước công dân và sổ hộ khẩu của bên mua và bên bán.
Bước 3: Nộp hồ sơ:
- Trong vòng 10 ngày kể từ khi nhận thông báo nộp thuế, các bên liên quan cần hoàn thành các nghĩa vụ tài chính theo đúng quy định.
- Hồ sơ đã chuẩn bị phải được nộp tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Cơ quan này sau khi tiếp nhận sẽ xem xét và tiến hành cấp sổ mới theo lịch hẹn đã đưa ra.
Trên đây là tổng hợp thông tin về những rủi ro có thể gặp phải khi lựa chọn mua nhà chung sổ. Từ đó, giúp bạn giải đáp thắc mắc mua nhà sổ chung có an toàn không? Để tránh gặp phải những hạn chế trong quá trình lựa chọn mô hình nhà chung sổ, ngày nay nhiều người có xu hướng đầu tư và các dự án nhà ở chung cư an toàn, có tiềm năng phát triển và thường hưởng nhiều chính sách bán hàng ưu đãi.
Quý khách hàng đang tìm kiếm một không gian để an cư, có pháp lý vững chắc, đừng ngần ngại để lại thông tin đăng ký ngay dưới đây để được tư vấn trực tiếp bởi chuyên viên kinh doanh tại Khải Hoàn Land.
