Hiện nay, thị trường bất động sản Việt Nam đang có dấu hiệu khởi sắc tích cực, các hoạt động mua bán nhà với nhiều loại hình bất động sản khác ngày càng sôi nổi. Trong đó, các giao dịch mua bán nhà chưa hoàn công hiện đang được rất nhiều người quan tâm. Vậy nhà chưa hoàn công là gì? Có nên mua nhà chưa hoàn công? Cùng Khải Hoàn Land giải đáp thắc mắc chi tiết ngay dưới đây.
Nhà chưa hoàn công là gì?
Nhà chưa hoàn công là những ngôi nhà đã hoàn thành xây dựng nhưng chưa được cơ quan chức năng có thẩm quyền nghiệm thu và cấp giấy chứng nhận nghiệm thu, công nhận giá trị tài sản nhà trên đất. Nhà chưa hoàn công sẽ gặp nhiều khó khăn trong các giao dịch mua bán, hoặc thế chấp do không đảm bảo đầy đủ tính pháp lý theo quy định.
Cách nhận biết nhà chưa làm thủ tục hoàn công
Để xác định một ngôi nhà đã hoàn công hay chưa, bạn có thể yêu cầu người bán cung cấp các tài liệu sau để kiểm tra. Nếu thiếu bất kỳ tài liệu nào trong số này, công trình được coi là chưa hoàn công.
- Sổ hoàn công: Đây là tài liệu chứng thực rằng công trình đã hoàn thành và đã được nghiệm thu theo quy định sau khi xây dựng. Tài liệu này là yếu tố cần thiết cho việc cấp hoặc cập nhật Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất và Quyền Sở Hữu Nhà Ở trong tương lai.
- Bản vẽ hoàn công: Bản vẽ này mô tả chi tiết kết cấu và hiện trạng của công trình sau khi hoàn thiện. Đây cũng là bằng chứng pháp lý quan trọng để chứng minh rằng công trình được xây dựng đúng theo giấy phép đã được cấp.
Nhà chưa hoàn công có mua bán được không?
Theo quy định pháp luật hiện hành thì không được thực hiện các giao dịch mua bán chuyển nhượng đối với những căn nhà chưa hoàn công. Tuy nhiên, hiện nay vẫn có không ít trường hợp lợi dụng những lỗ hổng trong luật để mua bán loại hình nhà này.
Theo khoản 1 Điều 118 của Luật Nhà ở năm 2014, các bên chỉ có thể thực hiện mua bán nhà khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ những trường hợp đặc biệt được quy định cụ thể tại khoản 2 của cùng điều luật này.
Những ngôi nhà chưa làm thủ tục hoàn công để thể hiện những thay đổi về hiện trạng nhà đất sau khi xây dựng thì sẽ không được cấp giấy chứng nhận, do đó sẽ không được mua bán.
Có nên mua nhà chưa hoàn công không?
Theo các chuyên gia nhận định, bạn Không nên mua nhà chưa hoàn công, vì loại hình này tồn tại rất nhiều rủi ro liên quan đến pháp lý, hạn chế quyền sở hữu của người mua.
Theo Điều 118 Luật nhà ở 2014, các giao dịch mua bán, sang nhượng nhà ở chỉ hợp pháp khi có giấy chứng nhận theo quy định. Trong khi đó, nhà chưa hoàn công chưa được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sở hữu, vậy nên không thể thực hiện giao dịch hợp pháp.
Trường hợp nhà có sổ hồng nhưng chưa hoàn công, bạn chỉ có thể ký hợp đồng công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và không được thực hiện chuyển đổi quyền sở hữu nhà trên đất. Điều này cũng đồng nghĩa với việc bạn không được sửa đổi công trình xây dựng trên đất cho các mục đích sử dụng khác, trong đó có nhà ở.
Hơn thế nữa, những ngôi nhà chưa hoàn công không thể đăng ký xin cấp hoặc xin đổi sổ đỏ theo hiện trạng nhà đất, như vậy người mua cũng không được công nhận quyền sở hữu nhà theo quy định của pháp luật, dễ dẫn đến các rủi ro trong quá trình giao dịch hay giải quyết tranh chấp sau này.
Các rủi ro khi mua nhà chưa hoàn công
Khi mua nhà chưa hoàn công, bạn có thể gặp phải những rủi ro liên quan đến pháp lý và thủ tục mua bán như:
Thủ tục mua bán rắc rối, nhiều khó khăn
Nếu nhà chưa hoàn công mà giấy phép xây dựng vẫn đứng tên chủ cũ, việc chuyển nhượng và hoàn công sẽ cần chữ ký của chủ cũ. Trong trường hợp chủ cũ không hợp tác hoặc đã qua đời, quá trình này có thể phức tạp hơn nhiều do các vấn đề thừa kế, khiến việc hoàn công trở nên khó khăn hoặc thậm chí không thể thực hiện.
Nếu nhà được xây dựng mà không có giấy phép hợp lệ, người mua có thể bị phạt hoặc thậm chí buộc phải tháo dỡ công trình.
Trong trường hợp có quy hoạch hoặc thu hồi đất, người mua nhà chưa hoàn công chỉ được đền bù cho phần giá trị đất. Đối với, phần giá trị của ngôi nhà, do không được công nhận quyền sở hữu nên sẽ không được tính vào đền bù, dẫn đến thiệt thòi về mặc tài chính.
Nhà chưa hoàn công không thể sang tên
Ngoài thủ tục mua bán phức tạp, không ít người mua nhà băn khoăn nhà chưa hoàn công có sang tên được không?
Giống như mua nhà không giấy tờ, thì với nhà chưa hoàn bạn không thể thực hiện chuyển quyền sở hữu nhà đối với loại hình này. Bởi lẽ, để thực hiện thủ tục sang tên những tài sản có giá trị như đất đai nhà ở, bạn phải chứng minh được tính pháp lý của nó. Tuy nhiên, với nhà chưa hoàn công, bạn chưa được công nhận là chủ sở hữu hợp pháp.
Trong trường hợp này, bạn chỉ có thể ký hợp đồng công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng không có quyền sở hữu đối với ngôi nhà xây dựng trên đất đó.
Có thể tốn thêm các chi phí phát sinh
Không chỉ dừng ở tính phức tạp trong pháp lý, sau khi chuyển nhượng nhà chưa hoàn công, bạn có thể phải tốn thêm nhiều chi phí không mong muốn như:
- Trong quá trình làm thủ tục hoàn công nhà, bạn sẽ là người chịu các chi phí kiểm định nghiệm thu để chứng minh căn nhà đạt chuẩn pháp lý, do chủ cũ chưa hoàn tất trước đó.
- Nếu ngôi nhà được xây dựng mà không có giấy phép hợp lệ, trong tương lai bạn có thể phải đối mặt với các khoản phạt hành chính từ cơ quan chức năng.
- Trong trường hợp ngôi nhà đã qua sửa chữa hay cải tạo mà không phù hợp với giấy phép xây dựng ban đầu, bạn phải tự chi thêm tiền để đưa nhà về trạng thái ban đầu nhằm đáp ứng yêu cầu hoàn công.
Nhà chưa hoàn công không làm sổ hộ khẩu được
Theo quy định của pháp luật, điều kiện để được đăng ký, lập sổ hộ khẩu là là công dân phải có chỗ ở hợp pháp và được công nhận quyền sở hữu. Tuy nhiên, nếu căn nhà bạn đang ở chưa hoàn công, đồng nghĩa với việc bạn chưa phải là chủ sở hữu hợp pháp. Chính vì vậy bạn cũng không thể đăng ký hộ khẩu tại nhà chưa hoàn công.
Khó khăn khi vay ngân hàng
Mặc dù vẫn có khả năng làm hồ sơ vay ngân hàng đối với tài sản là nhà chưa hoàn công. Tuy nhiên, hầu hết các ngân hàng chỉ thực hiện định giá đối với đất chứ không tính đến giá trị ngôi nhà. Như vậy, số tiền được vay của bạn cũng ở mức thấp. Hiện nay, mỗi ngân hàng sẽ có một chính sách hỗ trợ vay riêng, do đó để điều kiện để được thế chấp nhà chưa hoàn công vay vốn cũng khác nhau.
Trên đây là tổng hợp thông tin chi tiết về các vấn đề có thể gặp phải khi mua nhà chưa hoàn công. Từ đó, giúp bạn hạn chế tối đa những rủi ro không mong muốn trong quá trình đầu tư mua nhà trong tương lai. Nếu bạn cần hỗ trợ thêm hoặc muốn hiểu rõ hơn về các quy định pháp lý liên quan, hãy liên hệ với Khải Hoàn Land qua HOTLINE để được hỗ trợ một cách nhanh chóng tận tình nhất.
