Ngày nay, xu hướng đầu tư vào các dự án nhà ở hình thành trong tương lai được rất nhiều người ưa chuộng nhờ có tiềm năng phát triển và mức giá phải chăng hơn so với những dự án đã hình thành. Tuy nhiên, loại hình giao dịch này cũng tiềm ẩn không ít rủi ro với người đầu tư. Để phòng ngừa những nguy cơ khi mua nhà hình thành trong tương lai, hãy cùng Tập đoàn Khải Hoàn Land tìm hiểu những thông tin pháp lý liên quan đến hình thức mua bán chuyển nhượng này bên dưới nội dung sau.
Nhà ở hình thành trong tương lai là gì?
Theo khoản 19, Điều 3 của Luật Nhà ở 2014, nhà ở hình thành trong tương lai được định nghĩa là các căn nhà, dự án căn hộ đang trong giai đoạn xây dựng, chưa có hệ thống điện nước phục vụ sinh hoạt, hệ thống phòng cháy, chữa cháy và chưa có Giấy chứng nhận sở hữu nhà (sổ đỏ, sổ hồng) cũng như chưa hoàn thành quy trình nghiệm thu để đưa vào sử dụng.
Điều kiện mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Để có thể mua bán hoặc kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư cần đáp ứng đủ các điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai theo điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Đây là những yêu cầu bắt buộc để đảm bảo tính minh bạch và pháp lý trong giao dịch:
- Chủ đầu tư phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, và thiết kế bản vẽ thi công được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Đối với các công trình yêu cầu phải có Giấy phép xây dựng, giấy này cũng phải được cấp đúng quy định.
- Cần có giấy tờ về việc nghiệm thu hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật phù hợp với tiến độ của dự án. Đối với các nhà chung cư hoặc tòa nhà hỗn hợp, phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành phần móng của tòa nhà.
- Trước khi bán hoặc cho thuê mua, chủ đầu tư cần thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đã đủ điều kiện để thực hiện giao dịch.
- Trong vòng 15 ngày kể từ khi nhận thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh sẽ trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về tình trạng pháp lý của nhà ở, bao gồm cả việc nhà ở có đủ điều kiện được bán hay cho thuê mua hay không.
Tiến độ thanh toán chung cư, nhờ ở hình thành trong tương lai
Trong quá trình mua bán hoặc thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai, việc thanh toán được điều chỉnh chặt chẽ theo các quy định pháp luật để đảm bảo quyền lợi của cả người mua và người bán. Các nguyên tắc thanh toán này được quy định cụ thể tại Điều 57 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014, nhằm tạo điều kiện thuận lợi và minh bạch cho cả hai bên trong giao dịch.
Các giai đoạn thanh toán chính bao gồm:
- Thanh toán đợt đầu: Khi thực hiện mua bán, người mua chỉ cần thanh toán không quá 30% tổng giá trị hợp đồng ngay tại thời điểm đầu tiên. Điều này giúp giảm bớt gánh nặng tài chính ban đầu cho người mua.
- Thanh toán theo tiến độ xây dựng: Các đợt thanh toán tiếp theo phải tương ứng với tiến độ xây dựng của dự án. Tổng giá trị thanh toán trước khi bàn giao nhà không được vượt quá 70% đối với các doanh nghiệp trong nước và 50% đối với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
- Thanh toán trước bàn giao: Trường hợp người mua hoặc người thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất, thì người bán không được phép thu hơn 95% tổng giá trị hợp đồng.
- Thanh toán khi nhận giấy chứng nhận: Phần còn lại của hợp đồng sẽ được thanh toán sau khi người mua, người thuê mua nhận được Giấy chứng nhận từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Chủ đầu tư phải cam kết sử dụng số tiền ứng trước của khách hàng một cách minh bạch và đúng mục đích. Việc này không chỉ tăng cường niềm tin giữa các bên mà còn đảm bảo tính pháp lý và hiệu quả của dự án.
Có thể chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không?
Theo Điều 59 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014, người mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Để thực hiện chuyển nhượng này, hợp đồng chuyển nhượng phải được lập thành văn bản và phải có sự xác nhận của chủ đầu tư trên văn bản chuyển nhượng. Quy trình này đảm bảo tính pháp lý cho việc chuyển giao quyền sở hữu và giúp ngăn ngừa các rủi ro có thể phát sinh trong quá trình giao dịch.
Dưới đây là các bước cơ bản mà bạn cần thực hiện để hoàn tất giao dịch chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai theo Thông tư 19/2016/TT-BXD:
Bước 1: Lập hợp đồng mua bán
Hai bên cần thống nhất và lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán. Hợp đồng này bao gồm:
- Thông tin chi tiết của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng.
- Số, ngày, tháng, và năm của hợp đồng mua bán với chủ đầu tư.
- Giá chuyển nhượng, các điều khoản thanh toán.
- Quyền và nghĩa vụ của mỗi bên.
- Cách thức giải quyết tranh chấp và các thỏa thuận phụ.
Số lượng bản hợp đồng: Cần chuẩn bị 07 bản, phân bổ như sau:
- 03 bản cho chủ đầu tư,
- 01 bản cho cơ quan thuế,
- 01 bản lưu cho mỗi bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng,
- 01 bản cho cơ quan công chứng hoặc chứng thực.
Bước 2: Công chứng và chứng thực
Thủ tục cần thiết: Văn bản chuyển nhượng phải được công chứng hoặc chứng thực. Hồ sơ bao gồm:
- 07 bản hợp đồng mua bán.
- Bản chính hợp đồng đã ký với chủ đầu tư.
- Bản sao CMND, CCCD, hoặc hộ chiếu còn giá trị.
- Các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật về công chứng.
Bước 3: Kê khai và thanh toán thuế, phí, lệ phí
Bước 4: Nộp hồ sơ xác nhận chủ đầu tư
Hồ sơ xác nhận sau khi đã nộp các thuế, phí, lệ phí, bên nhận chuyển nhượng cần nộp hồ sơ xin xác nhận của chủ đầu tư, bao gồm:
- 05 bản chính văn bản chuyển nhượng,
- Bản chính hợp đồng mua bán,
- Biên lai nộp thuế hoặc giấy tờ miễn thuế,
- CMND, CCCD, hoặc hộ chiếu để đối chiếu.
Cần lưu ý gì để tránh rủi ro khi mua nhà ở hình thành trong tương lai
Mua nhà hình thành trong tương lai có thể là một khoản đầu tư hấp dẫn nhưng cũng đầy rủi ro nếu không được tiến hành cẩn thận. Dưới đây là một số bước quan trọng bạn cần thực hiện để đảm bảo quyền lợi của mình khi tham gia vào loại hình giao dịch này:
- Kiểm tra pháp lý dự án: Trước khi quyết định mua, hãy yêu cầu chủ đầu tư cung cấp đầy đủ các giấy tờ pháp lý liên quan đến dự án. Hồ sơ này bao gồm giấy phép xây dựng, quyết định phê duyệt dự án, và các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đất.
- Tìm hiểu kỹ chính sách vay mua từ ngân hàng: Nếu bạn đang cân nhắc về việc vay vốn ngân hàng để mua nhà, bạn cần xác nhận rõ về thông tin như: lãi suất, thời hạn vay, và các điều kiện tiên quyết để được giải ngân.
- Kiểm tra kỹ các điều khoản trong hợp đồng: Đọc kỹ hợp đồng mua bán là bước không thể bỏ qua, đây cũng là một trong những kinh nghiệm mua nhà đất để không bị lừa tiên quyết. Đảm bảo rằng bạn hiểu rõ các điều khoản liên quan đến tiến độ thanh toán, chính sách hoàn tiền, và các nghĩa vụ phát sinh khác của cả hai bên. Hãy chú ý đến các điều khoản về phạt vi phạm hợp đồng hoặc trì hoãn giao nhà.
- Thường xuyên cập nhật tiến độ xây dựng dự án: Sau khi mua, bạn cũng nên thường xuyên theo dõi tiến độ xây dựng của dự án. Việc này không chỉ giúp bạn cập nhật về tình trạng nhà ở của mình mà còn là cơ sở để đòi hỏi chủ đầu tư tuân thủ theo đúng tiến độ đã cam kết trong hợp đồng.
- Chọn chủ đầu tư uy tín: Một chủ đầu tư uy tín thường có lịch sử phát triển các dự án thành công, tài chính vững mạnh và đánh giá tốt từ khách hàng trước đây. Bạn có thể tìm hiểu thông tin này thông qua các diễn đàn bất động sản, đánh giá trực tuyến hoặc tham khảo ý kiến từ những người đã từng mua nhà của chủ đầu tư đó.
Hiện nay, tại thị trường bất động sản tại TP HCM đang có rất nhiều dự án nhà ở hình thành trong tương lai được đầu tư phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín hàng đầu, có pháp lý vững chắc cùng tiềm năng phát triển vượt bậc như: Celesta Avenue, The Foresta, Celesta Heights,…Để cập nhật ngay thông tin mới nhất về bảng giá và chính sách bán hàng của dự án, quý khách hàng vui lòng để lại thông tin đăng ký ngay dưới đây.
Trên đây là tổng hợp thông tin chi tiết về các điều kiện pháp lý cần đảm bảo để phòng ngừa tối đa những rủi ro không mong muốn trong quá trình mua nhà ở hình thành trong tương lai. Ngoài ra, nếu khách hàng còn bất kỳ băn khoăn nào về chủ đề trên, vui lòng liên hệ trực HOTLINE của Khải Hoàn Land để được tư vấn trực tiếp.
