Ngày nay, để sở hữu cho mình một căn hộ như mong muốn, mọi người cần thực hiện đầy đủ các thủ tục mua bán căn hộ chung cư theo quy định. Do đó, để đảm bảo an toàn và tính hợp pháp của quá trình chuyển nhượng, bạn cần nắm vững các thủ tục pháp lý liên quan. Trong bài viết dưới đây, Khải Hoàn Land sẽ cung cấp cho bạn những hướng dẫn chi tiết và đầy đủ về quy trình mua bán căn hộ chung cư, giúp bạn thuận tiện hơn quá trình thực hiện giao dịch.
Điều kiện mua bán căn hộ chung cư
Dưới đây là những điều kiện không thể thiếu để thực hiện giao dịch mua bán căn hộ:
1. Điều kiện chung cư được mua bán
Các căn hộ chung cư có thể được chuyển nhượng mua bán khi đáp ứng các tiêu chuẩn của luật mua nhà chung cư cụ thể sau:
- Có giấy chứng nhận đầy đủ theo quy định của pháp luật hiện hành.
- Không nằm trong các trường hợp đang xảy ra tranh chấp, khiếu nại hoặc khiếu kiện liên quan đến quyền sở hữu.
- Căn hộ không thuộc diện bị áp dụng biện pháp kê biên để thi hành án, cũng như không bị kê biên theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Không thuộc diện bị thu hồi đất hoặc đã được thông báo về các biện pháp giải tỏa, phá dỡ.
2. Điều kiện của bên bán
Điều kiện yêu cầu đối với bên bán khi thực hiện giao dịch mua bán hoặc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư thương mại bao gồm:
- Phải là chủ sở hữu của căn hộ, hoặc là người được chủ sở hữu ủy quyền, cho phép thực hiện các giao dịch liên quan đến nhà ở theo đúng các quy định của pháp luật.
- Đối với các trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, người bán nhà phải là người đã mua nhà từ chủ đầu tư hoặc là người nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở.
- Nếu là cá nhân, cần có đầy đủ năng lực hành vi dân sự theo quy định pháp luật để có thể thực hiện các giao dịch nhà ở; nếu là tổ chức, cần có tư cách pháp nhân đầy đủ, trừ các trường hợp tổ chức cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.
3. Điều kiện của bên mua
Yêu cầu đối với bên mua hoặc thuê mua căn hộ chung cư được quy định như sau:
- Đối với cá nhân là người Việt, cần có đầy đủ năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật để tham gia vào giao dịch nhà ở. (Không yêu cầu có đăng ký thường trú tại khu vực có bất động sản giao dịch)
- Đối với cá nhân nước ngoài và người Việt định cư ở nước ngoài, người mua phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự theo pháp luật Việt Nam, phải nằm trong danh sách những đối tượng được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo luật định (Không yêu cầu phải có đăng ký tạm trú hoặc thường trú tại nơi bất động sản được giao dịch). Để hiểu hơn bạn hãy tham khảo thêm Người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam cần điều kiện gì?
Mua chung cư như thế nào? Bên mua cần đáp ứng điều kiện theo quy định pháp luật để thực hiện mua nhà
Thủ tục mua bán căn hộ có sổ hồng
Quy trình mua bán căn hộ chung cư khi đã có sổ hồng bao gồm:
Bước 1. Thỏa thuận giá trị căn hộ và các điều khoản
Trong bước đầu tiên của quá trình mua bán, người mua và người bán cần ngồi lại với nhau để thảo luận và đạt được thỏa thuận về các điểm chính sau:
- Các bên cần thống nhất số tiền cọc ban đầu.
- Thống nhất ngày ký hợp đồng và phân định rõ tỷ lệ tiền phải thanh toán khi ký công chứng và số dư sẽ thanh toán sau khi hoàn tất thủ tục.
- Xác định thời điểm bên bán sẽ giao nhà cho bên mua và các thông tin chi tiết liên quan khác.
- Thỏa thuận ai sẽ chịu chi phí công chứng và các loại thuế liên quan. Thông thường, người bán chịu thuế thu nhập cá nhân và phí công chứng, trong khi người mua thường chịu thuế trước bạ. Tuy nhiên, hai bên có thể thỏa thuận lại điều này trước khi tiến hành đặt cọc.
Bước 2. Đặt cọc và làm hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Sau khi thống nhất được các điều khoản chính trong bước 1, các bên tiếp tục tiến trình đặt cọc căn hộ, để khẳng định cam kết mua bán giữa hai bên.
Quá trình đặt cọc thường diễn ra tại phòng công chứng với sự hiện diện của bên bán, bên mua và nhân chứng hoặc người làm chứng từ phía phòng công chứng. Việc này sẽ hạn chế tối đa tình trạng lừa đảo, cọc chồng cọc, đảm bảo quyền lợi cho người mua. Hãy xem thêm những chia sẻ Kinh nghiêm đặt cọc mua nhà để tránh được rủi ro khi đặt cọc.
Bước 3. Ký kết hợp đồng mua bán căn hộ và công chứng
Tiếp theo, các bên tiến hành ký kết hợp đồng mua bán và công chứng theo quy định của luật mua bán căn hộ chung cư tại phòng công chứng. Người mua sẽ thực hiện thanh toán số tiền đã đồng ý trong bước đặt cọc và sẽ nhận các giấy tờ liên quan đến bất động sản từ người bán.
Các giấy tờ cần thiết bao gồm:
- Sổ hồng – Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ.
- CCCD của cả hai bên.
- Tờ khai thuế trước bạ.
- Giấy xác nhận cư trú.
- Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu có).
- Bản vẽ hiện trạng của căn hộ.
Cả hai bên nên chuẩn bị đầy đủ cả bản chính và bản photo của mỗi loại giấy tờ cần thiết cho việc ký kết, để đảm quả quy trình diễn ra thuận lợi.
Bước 4. Kê khai và nộp thuế phí, lệ phí mua bán
Sau khi ký kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và công chứng thành công, bước tiếp theo là tiến hành kê khai thuế. Trong vòng 10 ngày làm việc kể từ khi hợp đồng được ký, cả người mua và người bán cần đến Chi cục thuế của quận nơi có căn hộ để thực hiện thủ tục kê khai thuế.
Các giấy tờ cần thiết cho quá trình này bao gồm:
- Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng.
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ (Sổ hồng).
- Tờ khai lệ phí trước bạ.
- CCCD và giấy xác nhận thông tin về cư trú của cả bên mua và bán.
- Các mẫu tờ khai thuế theo quy định của Chi cục thuế quận.
Thông thường, sau khi nộp đầy đủ hồ sơ kê khai, Chi cục thuế sẽ xử lý và phản hồi trong khoảng 7 ngày làm việc để ấn định ngày thanh toán thuế. Để biết rõ hơn về các loại thuế phí phải nộp, bạn hãy tham khảo thêm bài viết Các loại thuế phí khi mua bán nhà.
Bước 5. Nộp hồ sơ chuyển nhượng, sang tên căn hộ
Để hoàn tất thủ tục chuyển nhượng và đăng ký sang tên căn hộ chung cư, các bên cần chuẩn bị và nộp hồ sơ theo các yêu cầu sau:
Chuẩn bị hồ sơ bao gồm:
- Đơn đăng ký biến động đất đai sử dụng Mẫu số 09/ĐK.
- Bản gốc giấy chứng nhận quyền sở hữu đã được cấp cho người bán.
- Hợp đồng mua bán đã được công chứng hoặc chứng thực.
Nộp hồ sơ:
- Các bên có thể nộp hồ sơ tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc bộ phận một cửa của cơ quan đó.
- Ngoài ra, các bên cũng có thể chọn nộp hồ sơ tại UBND xã.
Sau khoảng 3 ngày kể từ khi nộp giấy tờ, hồ sơ sẽ được xử lý và bạn sẽ được nhận giấy chứng nhận sở hữu căn hộ, đến đây thủ tục mua bán nhà chung cư có sổ hồng đã hoàn tất.
Thủ tục mua bán căn hộ chung cư chưa có sổ hồng
Đối với những căn hộ chưa có sổ hồng, đang là hợp đồng mua bán thương mại thì bạn cần thực hiện các thủ tục mua nhà chung cư dưới đây:
Bước 1. Chuẩn bị giấy tờ liên quan
Giấy tờ cần thiết từ phía người bán cho giao dịch mua bán căn hộ thường bao gồm:
- Hợp đồng mua bán căn hộ và phụ lục kèm theo.
- Biên bản bàn giao căn hộ.
- Biên bản tất toán nghĩa vụ tài chính với chủ đầu tư.
- Giấy xác nhận thông tin chuyển tiền.
- Đơn xin xác nhận đối với căn hộ đã bàn giao nhưng chưa nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc cho căn hộ chưa nhận bàn giao.
- Giấy tờ tùy thân và đăng ký kết hôn hoặc xác nhận tình trạng độc thân của người bán và vợ/chồng (nếu có).
- Giấy ủy quyền toàn phần nếu người bán không trực tiếp thực hiện các thủ tục.
- Người mua cần chuẩn bị CCC/Hộ chiếu, giấy xác nhận thông tin về cư trú. Đối với căn hộ đang trong hợp đồng mua bán, có thể đăng ký sở hữu cho một hoặc nhiều người.
Bước 2. Làm thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán
Theo Khoản 1 Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD, việc lập hợp đồng chuyển nhượng mua bán nhà ở cần tuân theo các quy định cụ thể và bao gồm những nội dung chính sau:
- Thông tin chi tiết hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư cần có số, ngày, tháng, và năm ký kết.
- Điều khoản về giá chuyển nhượng, kỳ hạn thanh toán, phương thức thanh toán.
- Các quyền và nghĩa vụ cụ thể của mỗi bên trong giao dịch.
- Cách thức giải quyết tranh chấp nếu có phát sinh.
- Các thỏa thuận khác nhau được ghi rõ trong hợp đồng.
Số lượng hợp đồng cần chuẩn bị: Tổng cộng 7 bản, bao gồm 3 bản lưu tại chủ đầu tư, 1 bản nộp cho cơ quan thuế, 1 bản lưu cho bên chuyển nhượng, 1 bản lưu cho bên nhận chuyển nhượng, và 1 bản lưu tại cơ quan công chứng hoặc chứng thực.
Các bước cần thực hiện để làm thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán:
- Bước 1: Chủ nhà chuẩn bị hồ sơ gồm đơn xin xác nhận tài chính và tình trạng sổ/bàn giao nhà, cùng các giấy xác nhận của chủ đầu tư về việc chưa cấp sổ hồng, nghĩa vụ tài chính đã thanh toán. Thời gian cấp giấy xác nhận thường kéo dài 10-15 ngày làm việc.
- Bước 2: Tiến hành đặt cọc mua bán căn hộ, lập phiếu đặt cọc chi tiết với các thông tin về bên bán, bên mua, người làm chứng, thông tin căn hộ (mã căn, diện tích thông thủy, dự án), hiện trạng, giá bán, số tiền đặt cọc, thời hạn giao dịch, và trách nhiệm của các bên.
- Bước 3: Hai bên liên hệ phòng công chứng để soạn thảo và ký kết Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư, tuân thủ Điều 33 Thông tư số 19/2016/TT-BXD. Văn bản này sẽ quy định cụ thể về giá chuyển nhượng, phương thức thanh toán, thời hạn bàn giao, quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan.
Bước 3. Kê khai và nộp thuế phí mua bán căn hộ chung cư
Khi tiến hành bán căn hộ chung cư, người bán cần chuẩn bị hồ sơ nộp thuế thu nhập cá nhân. Các tài liệu bắt buộc bao gồm:
- Bản gốc văn bản chuyển nhượng đã ký giữa người mua và người bán.
- CCCD của bên bán
- Tờ kê khai thu nhập cá nhân
Những giấy tờ này cần được nộp tại Cục Thuế của địa phương nơi căn hộ đặt. Thuế thu nhập cá nhân sẽ được tính là 2% của giá trị chuyển nhượng. Trong trường hợp giá chuyển nhượng thấp hơn giá căn hộ theo quy định của UBND tỉnh, cơ quan thuế sẽ dựa vào giá nhà do nhà nước quy định để tính thuế.
Bước 4. Yêu cầu chủ đầu tư xác nhận thủ tục chuyển nhượng
Chủ đầu tư dự án cần xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng, với hồ sơ yêu cầu khác nhau tùy thuộc vào đối tượng chuyển nhượng.
Đối với cá nhân, hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận tuân theo quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD, đảm bảo đầy đủ các giấy tờ cần thiết theo luật định.
- Bản sao có chứng thực CCCD của bên bán.
- Bản gốc hợp đồng mua bán căn hộ chung cư giữa chủ đầu tư và bên bán.
- 5 bản gốc của văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ.
- Bản gốc biên bản bàn giao căn hộ từ chủ đầu tư.
- Bản gốc biên lai nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN).
Còn đối với tổ chức, thành phần hồ sơ tương tự cá nhân, nhưng thay biên lai nộp thuế thu nhập cá nhân bằng Hóa đơn VAT bản gốc xuất cho bên nhận chuyển nhượng để nộp cho Chủ đầu tư.
Sau khi nhận và xử lý hồ sơ, chủ đầu tư sẽ xác nhận văn bản chuyển nhượng trong khoảng 5 ngày làm việc. Sau đó, hồ sơ hoàn chỉnh sẽ được trả lại cho người bán, bao gồm:
- 2 bản gốc của văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư (đã được chủ đầu tư xác nhận).
- Bản gốc hợp đồng mua bán căn hộ chung cư giữa chủ đầu tư và bên bán.
- Bản gốc biên lai nộp thuế TNCN.
- Bản gốc biên bản bàn giao căn hộ từ chủ đầu tư.
Trên đây là tổng hợp thông tin chi tiết về các thủ tục và cách thức mua nhà chung cư có sổ hồng và chưa có sổ hồng, hy vọng sẽ giúp cho quá trình làm thủ tục mua bán căn hộ chung cư của bạn diễn ra thuận lợi hơn. Ngoài ra, nếu bạn còn bất kỳ băn khoăn nào về chủ đề trên hay cần tư vấn về các dự án căn hộ chất lượng, đừng ngần ngại liên hệ trực tiếp cho Tập đoàn Khải Hoàn Land để được tư vấn nhé.
