Bất động sản dòng tiền đang ngày càng thu hút sự chú ý của giới đầu tư nhờ vào khả năng tạo ra nguồn thu nhập thụ động ổn định. Không giống như các hình thức đầu tư lướt sóng khác, bất động sản dòng tiền chỉ chú trọng tập trung vào giá trị khai thác lâu dài thông qua việc cho thuê. Bởi điều này không những giúp nhà đầu tư vừa có được dòng tiền đều đặn hàng tháng, mà còn vừa góp phần gia tăng lợi nhuận bền vững theo thời gian. Vậy thực chất bất động sản dòng tiền là gì? Các hình thức đầu tư bất động sản dòng tiền phổ biến hiện nay như thế nào? Hãy cùng Khải Hoàn Land tìm hiểu tường tận qua bài viết sau đây.
Bất động sản dòng tiền là gì?
Bất động sản dòng tiền là một thuật ngữ dùng để chỉ những tài sản bất động sản được mua với mục đích chính là thường xuyên tạo ra nguồn thu nhập ổn định từ việc cho thuê hoặc khai thác hoạt động kinh doanh. Tại đây, dòng tiền là khoản lợi nhuận ròng thu được sau khi đã trừ đi tất các chi phí vận hành, quản lý cũng như những chi phí khác liên quan đến tài sản. Nhằm giúp bạn hiểu rõ hơn về hình thức đầu tư này, sau đây là một vài ví dụ về bất động sản dòng tiền:
- Căn hộ chung cư cho thuê dài hạn hoặc ngắn hạn (Airbnb).
- Nhà phố mặt tiền khai thác cho thuê kinh doanh.
- Shophouse trong các khu đô thị.
- Văn phòng cho thuê.
- Khách sạn, homestay, khu nghỉ dưỡng.
- Bãi giữ xe, nhà kho, nhà xưởng…
3 hình thức đầu tư bất động sản dòng tiền phổ biến
Dưới đây Khải Hoàn Land sẽ tổng hợp 3 hình thức đầu tư bất động sản dòng tiền phổ biến hiện nay:
Mua và cho thuê
Một trong những hình thức đầu tư bất động sản dòng tiền phổ biến nhất ở thời điểm hiện nay chính là mua và cho thuê. Đối với hình thức này, nhà đầu tư sẽ mua bất động sản (căn hộ, nhà phố, shophouse thương mại, văn phòng) và sau đó tiến hành cho thuê lại để tạo ra nguồn thu nhập thụ động hàng tháng. Ngoài ra, nếu sản phẩm nằm tại khu vực có tiềm năng tăng giá cao, thì nhà đầu tư còn hưởng được lợi kép từ giá trị tài sản tăng theo thời gian.
Thuê và cho thuê lại
Một hình thức đầu tư bất động sản dòng tiền khác chính là thuê và cho thuê lại. Thông thường, hình thức này sẽ phù hợp với nhà đầu tư có vốn ít nhưng vẫn muốn tạo thêm dòng tiền đều đặn mỗi tháng. Để có thể cho thuê, nhà đầu tư sẽ bắt đầu tìm kiếm và đi thuê bất động sản (căn hộ, nhà nguyên căn, mặt bằng thương mại) với mức giá thuê thấp. Tiếp theo sẽ thực hiện cải tạo nhẹ nhàng, chia nhỏ lại và chính thức cho khách hàng thuê với giá cao hơn.
Khi đó, phần chênh lệch giữa giá thuê vào và cho thuê ra chính là phần lợi nhuận thực tế nhà đầu tư thu được. Như vậy, với mô hình này nhà đầu tư không cần phải sở hữu tài sản riêng mà vẫn tạo được thu nhập thụ động. Tuy nhiên, để khai thác công năng bất động sản tốt cũng như quản lý vận hành hiệu quả, nhà đầu tư cần trang bị cho mình những kiến thức nhất định về bất động sản dòng tiền, đánh giá vị trí, cân nhắc giá cho thuê hợp lý…
Xây và cho thuê
Xây và cho thuê là mô hình nhà đầu tư phải bỏ vốn ra để xây dựng nhà ở, căn hộ, nhà trọ, shophouse, tòa nhà văn phòng. Sau đó, cho thuê để tạo thêm dòng thu nhập ổn định hàng tháng. Ưu điểm của hình thức xây và cho thuê này chính là giúp duy trì dòng tiền đều đặn, giảm thiểu rủi ro so với đầu tư lướt sóng. Đồng thời, tài sản bất động sản vẫn gia tăng giá trị trong tương lai.
Cách tính tỉ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư mua BĐS để cho thuê
Tính tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư khi mua bất động sản để cho thuê là một bước vô cùng quan trọng để đánh giá hiệu quả đầu tư. Tại đây, nhà đầu tư có thể áp dụng công thức tính như sau:
Tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư = Dòng tiền hàng năm trước thuế : Tổng vốn đầu tư
Ví dụ bạn mua bất động sản để kinh doanh Airbnb với giá 10 tỷ đồng gồm 1 căn liền kề có 6 phòng ngủ. Bạn chọn phương án vay vốn ngân hàng và thực hiện trả trước 40% (4 tỷ đồng). Phần còn lại bạn sẽ vay 6 tỷ đồng trong vòng 20 năm. Chi phí sửa chữa, bảo hiểm là thêm 100 triệu đồng. Vậy tổng tiền mặt bạn bỏ ra để đầu tư ban đầu là 4,1 tỷ đồng.
Thu nhập từ cho thuê Airbnb
- Giá cho thuê: 1 triệu đồng/phòng/đêm.
- Tỷ lệ lấp đầy: 15 ngày/tháng
- Thu nhập hàng tháng: 90 triệu đồng.
- Thu nhập hàng năm: 90 triệu x 12 tháng = 1,08 tỷ đồng.
Chi phí hàng năm
- Thanh toán vay thế chấp hàng năm: 500 triệu đồng.
- Chi phí duy trì (¼ thu nhập từ cho thuê): 270 triệu đồng.
- Tổng chi phí hàng năm: 500 triệu + 270 triệu = 770 triệu đồng.
Dòng tiền hàng năm
Dòng tiền hàng năm trước thuế = 1,08 tỷ – 770 triệu = 310 triệu đồng.
Tỉ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư
Tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư = 310 triệu : 4,1 tỷ = 7,6%/năm.
Đánh giá ưu điểm và hạn chế khi đầu tư bất động sản dòng tiền
Trên thực tế, mọi loại hình đầu tư kinh doanh đều có những ưu điểm và nhược điểm riêng. Do đó, bất động sản dòng tiền cũng không nằm ngoại lệ cụ thể:
Ưu điểm
Lợi tức thu về đều đặn: Thay vì thụ động chờ đợi bất động sản tăng giá rồi bán đi, nhà đầu tư có thể chủ động hơn trong việc tạo ra nguồn thu nhập đều đặn hàng tháng thông qua hình thức cho thuê.
Nhu cầu thị trường lớn: Hiện nay, ước mơ sở hữu ngôi nhà cho riêng mình là điều mà ai ai cũng mong muốn. Tuy nhiên, không phải người nào cũng có đủ điều kiện về tài chính. Chưa kể, mỗi năm số lượng tân sinh viên lên thành phố học tập và ở lại làm việc cũng chiếm phần đông. Do đó, nhu cầu thuê bất động sản dòng tiền là rất lớn.
Tính ổn định cực kỳ cao:
Hầu hết những loại hình bất động sản dòng tiền đều hướng tới khách hàng thuê để ở ổn định. Bởi họ có tâm lý khi đã lựa chọn được một nơi phù hợp thì đều mong muốn thuê dài hạn. Vì vậy, nhà đầu tư chỉ cần có chiến lược cho thuê phù hợp, chăm sóc khách hàng tốt là sẽ nhận được nguồn thu lâu dài.
Phù hợp với đa dạng nhà đầu tư
Nhờ sự đa dạng của các mô hình kinh doanh bất động sản, mà bất động sản dòng tiền đã nhanh chóng trở thành một lựa chọn phù hợp cho nhiều nhà đầu tư. Dựa trên loại hình, phân khúc thị trường mục tiêu và nguồn vốn hiện có, nhà đầu tư có thể dễ dàng tìm thấy cho mình một mô hình kinh doanh thích hợp.
Hạn chế
Tỷ suất lợi nhuận thấp: So với các kênh đầu tư khác, lợi nhuận ròng từ cho việc thuê thường chỉ đạt khoảng mức 3–6%/năm. Chưa kể chi phí bảo trì, quản lý và thuế cũng tương đối cao hơn.
Khó tăng giá nhanh: Bất động sản cho thuê thường không có biên độ tăng giá mạnh như đầu tư lướt sóng hay đất nền. Do đó, nhà đầu tư sẽ không thể kỳ vọng lợi nhuận lớn trong ngắn hạn.
Rủi ro trống phòng: Việc không tìm được khách thuê trong thời gian dài sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến dòng tiền. Đồng thời, khiến cho nhà đầu tư phải gồng gánh thêm nhiều chi phí khác.
Chi phí vận hành và khấu hao tài sản: Nếu căn hộ, nhà cho thuê bị xuống cấp sau một thời gian vận hành, thì đòi hỏi nhà đầu tư phải thường xuyên cho sửa chữa và nâng cấp định kỳ.
Phụ thuộc vào vị trí và thị trường: Dòng tiền ổn định chỉ xảy ra khi bất động sản tọa lạc tại khu vực có nhu cầu thuê cao. Chẳng hạn như gần trung tâm, khu công nghiệp, trường đại học… Nếu chọn sai vị trí, hiệu quả khai thác sẽ rất thấp.
Pháp lý và quản lý phức tạp: Việc ký hợp đồng thuê, xử lý tranh chấp hoặc thu hồi nhà khi khách vi phạm có thể gây ra những phiền toái, đặc biệt khi không qua đơn vị quản lý chuyên nghiệp nào.
Lời kết
Trên đây là toàn bộ những thông tin chi tiết liên quan đến bất động sản dòng tiền là gì, các hình thức đầu tư phổ biến và ưu nhược điểm khi đầu tư vào bất động sản này. Nếu bạn cảm thấy bài viết hữu ích, có thể chia sẻ cho người thân, bạn bè hoặc những ai đang quan tâm về bất động sản dòng tiền cùng biết nhé. Ngoài ra, nếu bạn còn thắc mắc nào khác cần được giải đáp. Hãy liên hệ với Khải Hoàn Land để được hỗ trợ nhanh nhất.
