Bong bóng bất động sản là một hiện tượng kinh tế diễn ra khi nhà đất tăng quá nhanh so với giá trị thực của nó. Nếu bong bóng này vỡ, nó có thể dẫn đến những hậu quả nghiêm trọng đối với nền kinh tế, làm sụt giảm giá trị tài sản và gây ra khủng hoảng tài chính. Vậy bong bóng bất động sản là gì? Nguyên nhân, dấu hiệu và hậu quả như thế nào? Hãy cùng Khải Hoàn Land tìm hiểu trong bài viết dưới đây.
Bong bóng bất động sản là gì?
Bong bóng bất động sản là một hiện tượng dùng để đề cập đến giá trị của bất động sản (nhà đất) tăng quá nhanh và vượt xa giá trị thực tế do nhiều yếu tố tác động. Khi giá bất động sản không còn phản ánh đúng cung cầu, cộng thêm nhà đầu tư luôn muốn kiếm lời nhanh từ việc mua bán.
Vô hình trung sẽ tạo ra áp lực mua và đẩy giá nhà đất lên cao. Dẫn đến thiếu hụt người mua hoặc thậm chí là người mua không còn đủ khả năng để thực hiện các giao dịch. Nếu cứ kéo dài như vậy, thì đến một thời điểm nào đó, giá bất động sản có thể sẽ bị giảm sút một cách đột ngột. Gây ra tình trạng thị trường đóng băng và rơi vào khủng hoảng tài chính.
Dấu hiệu nhận biết bong bóng bất động sản
Dưới đây là một số dấu hiệu nhận biết bong bóng bất động sản:
- Giá tăng nhanh trong thời gian ngắn: Nếu bạn nhận thấy giá bán của nhà đất tăng mạnh trong một khoảng thời gian ngắn mà không hề có sự tương thích với mức thu nhập của người dân hay nền kinh tế hiện tại. Thì rất có thể đây là một dấu hiệu cho thấy bong bóng nhà đất đang diễn ra.
- Nguồn cung tăng cao đột ngột: Sự xuất hiện dày đặc của nhiều dự án bất động sản quy mô lớn nhỏ cũng là dấu hiệu cho thấy thị trường đang phải đối mặt với tình trạng bong bóng BĐS. Nếu không được tiêu thụ hết, giá bất động sẽ bị giảm sút nghiêm trọng.
- Giao dịch mua bán nhà đất tăng không kiểm soát: Nếu cùng lúc cả người mua lẫn nhà đầu tư đều mua bất động sản với kỳ vọng kiếm lời nhanh. Thì lúc này sẽ dẫn đến thực trạng số lượng giao dịch bị quá tải, tăng đột ngột và tác động tiêu cực đến giá thị trường chung.
- Dự án ảo và chưa có pháp lý cụ thể: Đây cũng là dấu hiệu giúp bạn nhận biết bong bóng bất động sản. Những dự án ảo tạo ra với mục đích mang đến sự khan hiếm đi kèm với các cơ hội đầu tư siêu hấp dẫn. Từ đó, khiến cho giá bán của nhà đất bị đẩy lên rất cao so với giá trị thực tế.
Khi nhận thấy những dấu hiệu vừa được liệt kê ở phía trên, thì tốt nhất bạn nên dừng việc mua và đầu tư vào nhất đất, căn hộ cũng như các loại hình bất động sản khác.
Nguyên nhân của bong bóng bất động sản
Nguyên nhân của bong bóng bất động sản thường xuất phát từ nhiều yếu tố khác nhau từ kinh tế, tài chính, chính sách cho đến tâm lý thị trường. Dưới đây là những nguyên nhân chính dẫn đến hiện tượng này:
- Tăng trưởng tín dụng quá mức: Khi các ngân hàng, tổ chức tài chính nới lỏng điều kiện cho vay, thì người mua và nhà đầu tư có thể dễ dàng vay vốn để thực hiện giao dịch mua bán bất động sản. Điều này làm tăng nhu cầu mua nhà đất và đẩy giá bất động sản lên cao.
- Đầu cơ bất động sản: Khi giá bất động sản tăng liên tục, nhiều nhà đầu tư cũng như người mua tin chắc rằng giá bán sẽ tiếp tục tăng trong tương lai. Dẫn đến việc mua nhà đất chỉ với mục đích bán lại để kiếm lời. Điều này vô tình tạo ra một vòng xoáy khiến mức giá lại tiếp tục bị đẩy lên cao so với thực tế.
- Chính sách quản lý lỏng lẻo: Các chính sách quản lý thị trường bất động sản không chặt chẽ, thiếu kiểm soát, thông tin quy hoạch không minh bạch, pháp lý chưa rõ ràng sẽ khiến cho nhà đầu tư lợi dụng vào điều này để đầu cơ và đẩy giá.
- Chỉ số GDP tăng trưởng mạnh: Khi GDP tăng, thu nhập của người dân cũng tăng theo. Khi đó, nhiều người có xu hướng chuyển sang đầu tư nhà đất để gia tăng tài sản lẫn kiếm thêm lợi nhuận. Tuy nhiên, nếu nhu cầu mua quá lớn sẽ xảy ra hiện tượng bong bóng nhà đất.
Những hậu quả của bong bóng bất động sản
Những hậu quả mà bong bóng bất động sản để lại như sau:
Nhà đầu tư bất động sản bị thua lỗ nặng
Hậu quả đầu tiên chính là nhà đầu tư bất động sản bị thua lỗ nặng. Khi vỡ bong bóng bất động sản, giá trị bất động sản sẽ bị sụt giảm mạnh. Khiến cho nhà đầu tư không thể bán tài sản với giá như mong muốn hoặc buộc phải bán với giá thấp hơn, dẫn đến thua lỗ lớn.
Tạo dư nợ xấu lớn
Hậu quả thứ hai mà bong bóng nhà đất gây ra chính là tạo dư nợ xấu lớn trong hệ thống ngân hàng. Nhiều nhà đầu tư sử dụng vay vốn ngân hàng để mua bất động sản với kỳ vọng giá sẽ tăng lên. Khi vỡ bong bóng bất động sản, giá giảm mạnh, nhà đầu tư phải chấp nhận bán lỗ để có thể thanh toán đầy đủ các khoản vay. Trong trường hợp nếu không thể trả nợ, các lãi vay sẽ bắt đầu trở thành nợ xấu. Từ đó làm ảnh hưởng đến khả năng thanh khoản và tính an toàn của toàn bộ hệ thống ngân hàng.
Làm suy thoái kinh tế
Hậu quả thứ ba chính là bong bóng BĐS làm suy thoái kinh tế. Khi bong bóng vỡ, giá bất động sản giảm mạnh, giao dịch trên thị trường cũng từ đó mà giảm sút theo. Khiến cho các doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn bởi người mua không còn dám đầu tư. Không những vậy, các ngành liên quan đến xây dựng, vật liệu xây dựng, thiết kế, kiến trúc hay dịch vụ tài chính cũng chịu ảnh hưởng nặng nề khi nhu cầu thi công, mua sắm nhà ở bị thuyên giảm.
Các chu kỳ bong bóng BĐS tại Việt Nam
Giai đoạn bong bóng BĐS lần 1 (1993 – 1997)
Giai đoạn bong bóng bất động sản lần 1 vào năm 1993 đến năm 1997. Đây là giai đoạn Luật đất đai đầu tiên được thành lập và bắt đầu cơ chế chuyển nhượng. Tạo điều kiện thuận lợi cho các thương vụ chuyển quyền sử dụng đất đai được diễn ra thành công, dễ dàng. Bên cạnh đó, vào khoảng thời gian này, tổng mức GDP tại Việt Nam lại tăng trưởng mạnh mẽ, làm cho người dân có niềm tin rằng nền kinh tế sẽ còn phát triển hơn nữa ở trong tương lai. Do đó, đã thúc đẩy giá nhà đất lên cao hơn nhiều so với giá trị thực.
Giai đoạn bong bóng nhà đất lần 1 bị vỡ (1997-1999)
Tiếp nối giai đoạn bong bóng BĐS lần 1 (1993 – 1997), thì khoảng thời gian này, sự ra đời của Nghị định 18 và 87 về giá đất lẫn tiền thuê đã khiến cho giai đoạn lần 1 bị vỡ bong bóng bất động sản (1997 – 1999). Điều này mang ý nghĩa vô cùng to lớn, bởi Nghị định đã giúp ngăn chặn hiện tượng đầu cơ về đất đai và điều tiết lại thị trường.
Giai đoạn sốt đất lần 2 (2001-2003)
Luật doanh nghiệp 2000 và Luật đầu tư 2001 ra đời đã tạo tiền đề cho hoạt động kinh doanh bất động sản được phát triển mạnh mẽ trở lại. Lúc này, việc đầu cơ sẽ tập trung chủ yếu vào các dự án đất nền, nhà mặt tiền. Khi đó, khiến cho giá trị của nhà đất không ngừng tăng lên từng ngày.
Giai đoạn bong bóng BĐS bị xì hơi (2004-2006)
Giai đoạn này, giá bán của bất động sản không giảm mạnh vì tăng trưởng kinh tế nhanh và thu nhập của người dân cũng tăng cao hơn so với trước đây. Đồng thời, nguồn cung bị hạn chế do hoạt động phân lô bán nền bị siết chặt, khiến cho thị trường tuy có trầm lắng nhưng giá bán vẫn đi ngang.
Giai đoạn bong bóng BĐS lần 3 (2007-2009)
Khoảng thời gian này, bất động sản phát triển cực thịnh và tại Việt Nam, luật kinh doanh bất động sản bắt đầu có hiệu lực. Trong giai đoạn 2007 – 2009, số lượng người tham gia đầu tư tăng vọt, giá bán tăng lên mỗi ngày.
Giai đoạn bong bóng nhà đất bị vỡ lần 3 (2009 – 2012)
Giai đoạn bong bóng nhà đất bị vỡ lần 3 vào năm 2009 – 2012. Giữa năm 2008, kinh tế thế giới rơi vào khủng hoảng kéo theo sự suy thoái của bất động sản. Khiến cho nền kinh tế của Việt Nam lúc bấy giờ cũng chịu ảnh hưởng nặng nề không kém. Bên cạnh lãi suất tăng cao, thì các hoạt động đầu tư còn bị trì hoãn, dẫn đến giá đất giảm từ 30 – 40%.
Giai đoạn bất động sản lần thứ 4 (2017-2021)
Sau lần tăng trưởng chạm đáy vào năm 2012, kinh tế Việt Nam luôn giữ vững phong độ với mức tăng trưởng cao là 7.02% trong năm 2019. Lúc này, thị trường nhà đất đã hồi phục và sôi động trở lại bởi chính phủ đã có các chính sách mới.
Giai giai đoạn bóng BĐS đang xì (2022-2024)
Do khủng hoảng năng lượng, hàng hóa, cho nên kinh tế toàn cầu đang dần bị chậm lại. Hiện nay, chính phủ Việt Nam đang soạn thảo Luật Đất Đai và dự kiến trình lên Quốc hội vào tháng 10 năm 2022. Trong đó, có một số điểm tiêu biểu như bỏ khung giá đất, công khai hoạt động giao dịch đất đai và nêu rõ các trường hợp nhà nước được thu hồi đất.
Lời kết
Theo nhận định của các chuyên gia bất động sản, hiện nay nền kinh tế của Việt Nam đang trong giai đoạn phục hồi trở lại. Cùng với đó là Luật đất đai mới đã chính thức được bắt đầu và có hiệu lực. Nhằm tạo nên đà tăng mới cho thị trường bất động sản.
Với 2 kịch bản có thể xảy ra bao gồm thị trường bất động sản sẽ giảm khoảng 20 – 30% trong giai đoạn từ năm 2023 đến 2024 và sau đó tạo đáy đi lên hoặc đi ngang tích lũy không giảm giá. Thì có thể nói đây chính là thời điểm thích hợp để mua và đầu tư vào bất động sản nhà đất.
Qua chia sẻ trên, Khải Hoàn Land hy vọng sẽ giúp bạn có cái nhìn đa chiều hơn về bong bóng bất động sản là gì cũng như hiểu rõ các nguyên nhân, dấu hiệu và hậu quả của hiện tượng này. Nếu bạn còn thắc mắc nào khác cần được giải đáp. Vui lòng liên hệ với Khải Hoàn Land để được hỗ trợ trong thời gian sớm nhất.
