Trước sự phát triển bùng nổ của mô hình condotel, nhiều nhà đầu tư đã không ngần ngại xuống tiền một cách nhanh chóng để có thể sở hữu ngay căn hộ nghỉ dưỡng cho riêng mình. Tuy nhiên, đằng sau vẻ ngoài hào nhoáng cùng những cam kết cực cao về lợi nhuận, thì nhà đầu tư phải đối diện với hàng loạt rủi ro cần cân nhắc kỹ như khung pháp lý chưa rõ ràng, tính thanh khoản còn thấp… Vậy những rủi ro khi đầu tư căn hộ condotel là gì? Giải pháp đầu tư an toàn để thay thế cho loại hình này như thế nào? Hãy cùng Khải Hoàn Land tìm hiểu ngay nhé!
Tại sao condotel từng được xem là kênh đầu tư hấp dẫn?
Căn hộ condotel là một loại hình bất động sản kết hợp giữa căn hộ (condominium) và khách sạn (hotel). Hiểu đơn giản, thì đây là một dạng căn hộ cao cấp được xây dựng trong các khu nghỉ dưỡng. Vừa có thiết kế đầy đủ tiện nghi như một ngôi nhà bao gồm phòng ngủ, phòng khách, khu vực bếp, nhà vệ sinh, ban công… và vừa được quản lý bởi đơn vị vận hành khách sạn chuyên nghiệp. Không những vậy, condotel còn từng được xem là một kênh đầu tư vô cùng hấp dẫn bởi vì:
Cam kết lợi nhuận cao: Phần lớn các chủ đầu tư đều đưa ra mức cam kết về lợi nhuận cho thuê rất hấp dẫn. Đặc biệt trong những năm đầu tiên, mức lợi nhuận có thể lên đến khoảng từ 8 – 12%. Do đó, so với lãi suất gửi ngân hàng hay cho thuê những căn hộ thông thường khác, thì mức lợi nhuận thu được của condotel sẽ cao hơn rất nhiều.
Kết hợp nghỉ dưỡng và sinh lời: Thông qua mô hình bất động sản này, nhà đầu tư có thể tận hưởng kỳ nghỉ ngay chính trên căn hộ của mình trong một số ngày nhất định ở trong năm. Đồng thời, cũng có thể kiếm thêm được lợi nhuận từ việc cho thuê.
Tiềm năng tăng giá: Hầu hết, những dự án condotel thường toạ lạc tại các khu du lịch nổi tiếng, ven biển hay thành phố lớn có tiềm năng phát triển ngành du lịch mạnh mẽ như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc, Vũng Tàu… Vì vậy mà giá trị của sản phẩm luôn gia tăng bền vững theo thời gian.
Tính thanh khoản: Với sự phát triển của ngành du lịch, thị trường mua bán và cho thuê condotel có tiềm năng phát triển rất nhanh chóng. Ngoài ra, khi có nhu cầu, nhà đầu tư vẫn có thể chuyển nhượng lại quyền sở hữu căn hộ ngay lập tức mà không gặp quá nhiều khó khăn.
Tuy nhiên, đằng sau vẻ ngoài hào nhoáng là hàng loạt những nguy cơ tiềm ẩn mà nhiều người vẫn không thể nào lường trước hết được. Vì vậy, để đảm bảo an toàn và khai thác tài sản một cách hiệu quả, nhà đầu tư cần nghiên cứu thật kỹ về thông tin dự án, pháp lý, đơn vị vận hành, các điều khoản bên trong hợp đồng.
Những rủi ro khi đầu tư căn hộ condotel
Pháp lý chưa rõ ràng, không được cấp sổ hồng lâu dài
Thứ nhất, rủi ro khi đầu tư căn hộ condotel chính là pháp lý chưa rõ ràng, không được cấp sổ hồng lâu dài. Tính đến thời điểm hiện nay (quý 2 năm 2025), thì căn hộ condotel vẫn chưa được quy định cụ thể trong Luật Đất đai và Luật Nhà ở về quyền sở hữu, mục đích sử dụng đất, điều kiện kinh doanh. Vô hình trung dẫn đến tình trạng người mua không được cấp sổ hồng lâu dài (chỉ sở hữu khoảng 50 năm, 70 năm tuỳ thuộc vào từng dự án) như các loại hình nhà ở thông thường.
Rủi ro về tài chính và cam kết lợi nhuận
Thứ hai, rủi ro đầu tư condotel là về tài chính và cam kết lợi nhuận. Do condotel không được cấp sổ hồng lâu dài như căn hộ để ở, nên khả năng thế chấp, chuyển nhượng và gia tăng giá trị theo thời gian đều bị hạn chế. Mặc khác, nhiều chủ đầu tư luôn hứa hẹn lợi nhuận 8-12%/năm, nhưng không chứng minh được khả năng khai thác thực tế như thế nào. Điều này làm cho tỷ lệ lấp đầy phòng và giá thuê không được như kỳ vọng.
Ngoài ra, một số nhà đầu tư còn vay vốn ngân hàng để mua căn hộ condotel. Đồng thời, sẽ dùng phần lợi nhuận cho thuê đó để trả lãi. Thế nhưng, khi lợi nhuận không đúng cam kết sẽ làm tăng áp lực trả nợ.
Rủi ro về vận hành và quản lý
Thứ ba, một trong những rủi ro khi đầu tư căn hộ condotel mà nhà đầu tư trong tương lai không nên bỏ qua chính là rủi ro về vận hành và quản lý. Trên thực tế, không phải đơn vị vận hành nào cũng có đủ năng lực và kinh nghiệm để quản lý mô hình condotel một cách hiệu quả. Bởi nếu quản lý condotel không tốt, cơ sở vật chất sẽ mau xuống cấp và chất lượng dịch vụ cũng theo đó mà giảm sút. Về dài lâu sẽ làm mất đi sức hấp dẫn đối với du khách khiến cho giá thuê bị giảm đáng kể.
Rủi ro về thị trường và tính thanh khoản
Thứ tư, rủi ro về thị trường và tính thanh khoản. Mô hình condotel sẽ phụ thuộc hoàn toàn vào ngành du lịch. Vì khi xảy ra khủng hoảng, chẳng hạn như đại dịch Covid 19, thì công suất cho thuê phòng sẽ bị tụt mạnh, doanh thu khai thác gần như bằng 0. Chưa kể, do những vướng mắc về pháp lý cũng như hiệu quả đầu tư không đạt kỳ vọng mong muốn. Cho nên tính thanh khoản của bất động sản này thường thấp hơn so với căn hộ chung cư, nhà phố, đất nền…
Bài học thực tế từ các dự án condotel thất bại
Vào khoảng năm 2019, chủ đầu tư Cocobay Đà Nẵng đã tuyên bố ngừng chi trả cam kết lợi nhuận 12%/năm cho các sản phẩm căn hộ khách sạn. Điều này đã làm dấy lên sự bực tức, phẫn nộ, đâm đơn thưa kiện của hàng trăm nhà đầu tư. Bởi thời điểm đó, có rất nhiều nhà đầu tư sẵn sàng bỏ ra hàng tỷ đồng chỉ để đầu tư condotel với mong muốn thu về lợi nhuận như kỳ vọng. Nhưng thực chất họ bị mất trắng tiền của vì lợi nhuận không có và cũng không thể chuyển nhượng hay bán lại cho người khác. Vậy nên, thông qua sự việc từ chủ đầu tư Cocobay, chúng ta có thể rút ra được bài học sau:
- Không nên quá tin vào cam kết lợi nhuận: Nhiều dự án condotel từng hứa hẹn mức lợi nhuận 8-12%/năm, nhưng sau khi đi vào vận hành lại không đạt được như kỳ vọng. Thay vì răm rắp nghe theo lời quảng cáo, nhà đầu tư cần đánh giá kỹ tính khả thi của cam kết.
- Phụ thuộc hoàn toàn vào đơn vị vận hành: Nếu đơn vị vận hành không chuyên nghiệp, không có nhiều kinh nghiệm thực chiến trong ngành du lịch, khách sạn, thì hiệu quả khai thác condotel sẽ rất thấp và làm ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận của nhà đầu tư.
- Vị trí và khả năng khai thác thực tế: Nhiều condotel được xây dựng ở những khu vực có ít du khách tham quan dẫn đến công suất khai thác còn thấp. Do đó, nhà đầu tư nên đánh giá thật kỹ càng về vị trí, tiềm năng phát triển du lịch và lượng khách thực tế.
- Pháp lý chưa rõ ràng: Do vướng mắc pháp lý giữa loại hình căn hộ và khách sạn, cho nên bất động sản condotel không có sổ đỏ, sổ hồng sở hữu lâu dài. Việc này ảnh hưởng lớn đến khả năng chuyển nhượng và quyền sở hữu tài sản về sau.
Giải pháp đầu tư an toàn thay thế condotel
Để thay thế condotel, nhà đầu tư có thể lựa chọn đầu tư căn hộ cho thuê tại những dự án khu đô thị lớn. Nơi có pháp lý minh bạch, giấy tờ hồ sơ đầy đủ, hạ tầng giao thông đồng bộ, tiện ích xung quanh chất lượng và khả năng sang nhượng, thế chấp, giao dịch mua bán nhanh chóng khi cần thiết. Không những vậy, khi đầu tư căn hộ cho thuê thì dòng tiền mỗi tháng sẽ luôn duy trì ở mức ổn định (5-7%/năm). Trường hợp dự án được quy hoạch đô thị một cách bài bản, tiềm năng tăng trong tương lai là rất lớn.
Nếu như bạn đang tìm kiếm cho mình một dự án căn hộ chung cư có khả năng khai thác cho thuê cao, quyền sở hữu lâu dài và pháp lý rõ ràng. Vui lòng liên hệ với Khải Hoàn Land để được tư vấn cụ thể.
Lời kết
Trên đây là toàn bộ những rủi ro khi đầu tư căn hộ condotel mà không phải nhà đầu tư nào cũng biết. Ngoài chủ đề trên, nếu bạn còn bất kỳ câu hỏi nào khác cần được giải đáp. Vui lòng liên hệ với Khải Hoàn Land để được các chuyên gia bất động sản trực tiếp hỗ trợ mình ngay nhé.
