Trong thị trường nhà đất, giao dịch mua bán đất chính chủ cũng như đất không chính chủ luôn thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư. Cả hai loại hình đều mang lại cơ hội đầu tư hấp dẫn nhưng không thiếu những rủi ro tiềm ẩn. Cùng Khải Hoàn Land tìm hiểu chi tiết về đất chính chủ, đất không chính chủ là gì? ngay dưới đây để có những quyết định đầu tư an toàn, hiệu quả nhất.
Đất chính chủ là gì?
Đất chính chủ là thuật ngữ thường dùng để chỉ mảnh đất đang được rao bán trực tiếp bởi người sở hữu, người này cũng chính là chủ sở hữu được ghi nhận trên giấy tờ pháp lý của mảnh đất. Điều kiện cần để đất được coi là chính chủ là mảnh đất phải có giấy tờ hợp pháp, rõ ràng và không bị vướng bất kỳ tranh chấp nào.
Đất không chính chủ là gì?
Đất không chính chủ là thuật ngữ được dùng để chỉ trường hợp mảnh đất được mua bán hay chuyển nhượng có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà ở hoặc tài sản gắn liền với đất do một người khác đứng tên, chứ không phải người bán.
Có nên mua đất không chính chủ không?
Hiện nay, những mảnh đất không chính chủ thường được nhiều người quan tâm do có giá thành rẻ. Tuy nhiên, bạn chỉ nên cân nhắc việc mua mua đất không chính chủ khi người bán có đầy đủ các giấy tờ pháp lý và giấy uỷ quyền mua bán hợp pháp, đã được công chứng đầy đủ.
Ngược lại,không nên mua đất không chính chủ nếu bên bán không đáp ứng đủ các điều kiện pháp lý theo quy định của pháp luật để tránh nguy cơ mất tiền và phát sinh vấn đề sau này.
Những rủi ro có thể gặp khi mua đất không chính chủ
Dưới đây là một số rủi ro thường gặp khi mua đất không chính chủ bạn có thể tham khảo trước khi đưa ra quyết định đầu tư:
Hợp đồng mua bán có thể bị vô hiệu
Một trong những rủi ro đầu tiên có thể xảy ra khi mua đất không chính chủ là hợp đồng mua bán có thể bị vô hiệu. Bởi lẻ, theo quy định tại Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2013, các giao dịch mua bán đất không chính chủ (không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) bị coi là vi phạm pháp luật.
Trong trường hợp không có đủ giấy tờ pháp lý chứng minh quyền sở hữu, người mua có thể mất quyền khi bị chủ đất cũ kiện đòi lại đất. Khi đó, người mua chỉ được nhận lại số tiền gốc đã thanh toán mà không được công nhận quyền sở hữu hợp pháp, dù đã sinh sống và sử dụng đất trong thời gian dài.
Bị phạt tiền do đất không đủ điều kiện giao dịch
Tiếp theo, nếu thực hiện các giao dịch chuyển nhược đất mà không có giấy chứng nhận quyền sở hữu đất, người bán có thể bị xử phạt hành chính. Cụ thể, theo Khoản 3 Điều 18 của Nghị định 91/2019/NĐ-CP, mức phạt tiền áp dụng từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với các giao dịch dất không chính chủ ở khu vực nông thôn và từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với các giao dịch dất không chính chủ ở khu vực đô thị.
Không thể công chứng hợp đồng và sang tên giấy tờ đất
Một rủi ro lớn mà người mua đất nên cân nhắc trước khi đầu tư vào hình thức đất không chính chủ là không thể công chứng hợp đồng mua bán và thực hiện sang tên nhà đất.
Theo quy định của pháp luật, điều kiện tiên quyết để công chứng được thực hiện là người bán phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất đứng tên chính mình. Nếu giấy tờ đất đứng tên người khác, cơ quan công chứng sẽ từ chối thực hiện thủ tục.
Khi không được công chứng, hồ sơ chuyển nhượng sẽ không đủ điều kiện để thực hiện thủ tục sang tên theo quy định của pháp luật. Điều này dẫn đến việc người mua không thể được công nhận quyền sở hữu hợp pháp đối với thửa đất đã giao dịch.
Dễ bị tranh chấp pháp lý
Rủi ro về pháp lý là một trong những vấn đề lớn mà người mua đất không chính chủ có thể gặp phải. Do quá trình xác định chủ sở hữu và nguồn gốc tài sản có phần phức tạp hơn, dễ dẫn đến tranh chấp. Ngoài ra, cũng có tình huống người bán không phải là chủ sở hữu chính thức hoặc bán cùng lúc cho nhiều người.
Rất khó bán và chuyển nhượng lại sau này
Nếu tên trên Sổ đỏ không phải là tên của bạn, bạn không có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác. Theo khoản 1 Điều 188 của Luật Đất đai, chỉ có tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có tên trên Sổ đỏ mới được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nếu đáp ứng đủ bốn điều kiện đã quy định. Do đó, dù đất không chính chủ thường có giá thấp hơn nhưng lại rất khó để chuyển nhượng, bán lại cho người khác.
Không thể thế chấp ngân hàng
Để thế chấp đất vay vốn ngân hàng, bạn phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu đất chính chủ. Nếu bạn không phải là chủ sở hữu đứng tên trên giấy tờ, bạn sẽ không thể thế chấp đất để vay tiền. Điều sẽ hạn chế khả năng linh hoạt và hiệu quả trong quản lý và sử dụng tài sản của bạn.
Khó xin giấy phép xây dựng công trình trên đất
Để xin cấp Giấy phép xây dựng, bạn phải có giấy tờ hợp pháp về đất đai theo Điều 95 và 96 của Luật Xây dựng năm 2014. Nếu nhà hoặc đất chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, việc xin phép xây dựng chỉ được thực hiện nếu thuộc đối tượng được quy định tại Điều 3 của Nghị định 53/2017/NĐ-CP. Trong trường hợp nhà hoặc đất không có Giấy chứng nhận và cũng không thuộc các trường hợp nêu tại Điều 3 của Nghị định này, việc xin cấp Giấy phép xây dựng sẽ không thể thực hiện được.
Không được bồi thường khi đất bị thu hồi
Nếu bạn mua đất không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cũng không đủ điều kiện để được cấp giấy này, bạn sẽ không được bồi thường khi đất bị Nhà nước thu hồi. Theo Khoản 1 Điều 75 của Luật đất đai năm 2013, chỉ những hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải thuê hàng năm và có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới có quyền được bồi thường khi đất của họ bị thu hồi vì các mục đích quốc phòng, an ninh, hoặc phát triển kinh tế – xã hội.
Kinh nghiệm khi mua đất không chính chủ để tránh rủi ro
Để tránh rủi ro khi mua đất không chính chủ cũng như được,bảo vệ các quyền lợi pháp lý khi chuyển nhượng sang tên đất sau khi mua. Bạn hãy xác minh và đảm bảo các yếu tố sau:
- Người bán phải được chủ đất (người đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) ủy quyền thực hiện mua bán và chuyển nhượng đất.
- Đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng hợp pháp
- Đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án
- Đất không có tranh chấp.
- Đất phải còn trong thời hạn sử dụng.
- Làm và công chứng đầy đủ hợp đồng đặt cọc, mua bán.
- Thanh toán theo từng giai đoạn để giảm thiểu rủi ro, tránh thanh toán tiền 1 lần cho người bán.
Ngoài ra để tránh mua phải nhà đất không chính chủ, bạn có thể tham khảo thêm bài viết Mua đất, mua nhà chính chủ không qua môi giới để trang bị cho mình những kinh nghiệm cần thiết nhé.
Lời kết
Trên đây là tổng hợp những thông tin chi tiết giúp bạn giải đáp thắc mắc đất không chính chủ, đất chính chủ là gì, cũng như hiểu rõ hơn về tầm quan trọng của việc mua đất chính chủ. Từ đó, đưa ra những quyết định đầu tư an toàn, hạn chế tối đa rủi ro liên quan đến pháp lý. Ngoài ra, nếu bạn còn bất kỳ băn khoăn nào về chủ đề trên, đừng ngần ngại liên hệ trực tiếp cho Khải Hoàn Land để được tư vấn tận tình.
