Khi đầu tư bất động sản, ngoài quan tâm đến giá, vị trí, hạ tầng thì cũng cần phải quan tâm đến hệ số sử dụng đất. Đây là chỉ số tác động đến khả năng khai thác và phát triển bất động sản của bạn trong tương lai. Nhưng chính xác thì hệ số sử dụng đất là gì? Các tính như thế nào và tại sao lại cần lưu ý đến hệ số này khi mua đầu tư đất? Hãy cùng khải Hoàn Land tìm hiểu qua bài viết sau!
Hệ số sử dụng đất là gì?
Hệ số sử dụng đất là hệ số thể hiện tỷ lệ giữa diện tích sàn của công trình trên tổng diện tích lô đất. Trong đó, diện tích sàn được tính bao gồm tầng hầm và không bao gồm các khu vực phục vụ cho hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, khu vực cứu trợ, bãi đỗ xe.
Hệ số sử dụng đất (FAR) là một tiêu chuẩn quan trọng trong xây dựng quy hoạch, được xác định theo quy định tại tiết 1.4.21, tiểu mục 1.4, Mục 1 của Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN 01:2021/BXD.
Hệ số sử dụng đất có ý nghĩa gì?
Hệ số sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng trong quy hoạch đô thị và phát triển bất động sản. Đây là một công cụ quản lý và đánh giá hiệu quả sử dụng đất đai, giúp cân bằng giữa phát triển không gian xây dựng và chất lượng môi trường sống. Thông qua việc kiểm soát mối tương quan giữa diện tích xây dựng và diện tích đất, nó đảm bảo sự phát triển hài hòa của đô thị.
Khi một dự án có hệ số sử dụng đất cao, các tiện ích chung sẽ bị quá tải, không gian xanh bị thu hẹp, và môi trường sống trở nên chật chội. Ngược lại, dự án có hệ số thấp sẽ mang lại không gian thoáng đãng, tiện ích đầy đủ và chất lượng sống tốt hơn. Do đó, việc nắm rõ hệ số sử dụng đất giúp người mua đánh giá đúng giá trị thực của một dự án bất động sản.
Hệ số này không chỉ là công cụ quản lý mật độ xây dựng mà còn là giải pháp tạo nên không gian sống xanh, thông thoáng và thẩm mỹ. Nó giúp các nhà quy hoạch tối ưu hóa việc sử dụng đất, tạo điều kiện cho sự phát triển kinh tế – xã hội đồng thời vẫn duy trì cảnh quan và chất lượng môi trường đô thị.
Tại sao khi mua đất đầu tư cần quan tâm hệ số sử dụng?
Hệ số sử dụng đất là một chỉ số quan trọng trong đầu tư bất động sản, giúp nhà đầu tư đánh giá tiềm năng xây dựng và hiệu quả kinh tế của một khu đất. Việc tìm hiểu kỹ về hệ số sử dụng đất của dự án sẽ mang đến cho các nhà đầu tư bất động sản những lợi ích tuyệt vời như:
- Hệ số này giúp bạn biết chính xác số tầng tối đa có thể xây dựng trên diện tích đất, từ đó dự báo quy mô dự án.
- Hệ số càng cao, khả năng khai thác kinh tế của dự án càng tốt. Bạn có thể xây dựng nhiều diện tích hơn trên cùng một lô đất.
- Cho phép tận dụng tối đa diện tích đất mà không phải mở rộng khu đất, giảm thiểu chi phí đầu tư ban đầu.
- Hệ số sử dụng đất cao thường đi kèm với khả năng phục vụ nhiều người hơn trên cùng một diện tích.
Mỗi khu vực, địa điểm sẽ có hệ số sử dụng đất khác nhau, do đó việc nghiên cứu kỹ số liệu này trước khi đầu tư là vô cùng quan trọng để tối đa hóa lợi nhuận và khả năng khai thác.
Cách tính hệ số sử dụng đất
Khi đã nắm được hệ số sử dụng đất là gì, bạn cũng cần biết thêm cách tính của hệ số này. Hệ số sử dụng đất được tính bằng công thức dưới đây:
HSSDĐ = Tổng diện tích sàn xây dựng/Tổng diện tích lô đất
Trong đó tổng diện tích sàn là tổng diện tích các tầng, bao gồm cả tầng hầm và không tính diện tích phòng kỹ thuật, diện tích phục vụ phòng cháy chữa cháy, bãi đỗ xe.
Ví dụ:
- Dự án cao tầng với tổng diện tích đất 1000m2, tổng diện tích xây dựng 10 tầng và 2 tầng hầm là 500m2: Hệ số sử dụng đất sẽ là (10 + 2) x (500/1000) = 6.
- Trường hợp nhà có diện tích đất riêng 60m2, 6 tầng: Hệ số sử dụng đất được tính toán 60 x (6/100) = 3,6.
Các quy định về hệ số sử dụng đất hiện nay
Dựa trên Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng theo Thông tư 01/2021/TT-BXD, hệ số sử dụng đất tối đa được nhấn mạnh là yếu tố trọng tâm, quyết định đến mật độ xây dựng thuần trong các dự án xây dựng. Sau đây là chi tiết về cách áp dụng hệ số này:
- Mật độ xây dựng thuần: Các công trình phải tuân thủ mật độ xây dựng thuần tối đa được cho phép. Đối với các trường hợp xây dựng nhà ở riêng lẻ trên lô đất có diện tích không quá 100m2 và chiều cao không vượt quá 25m, chủ sở hữu có thể xây dựng với mật độ 100%, miễn là đáp ứng được các quy định về khoảng cách giữa các công trình và khoảng lùi.
- Trường hợp đặc thù: Trong các khu vực quy hoạch có hạn chế về quỹ đất, chính quyền có thể cho phép tăng mật độ xây dựng thuần tối đa lên đến 60% cho các công trình dịch vụ công cộng, nhằm đáp ứng nhu cầu sử dụng.
- Kiểm soát chất lượng dân số và hạ tầng: Trong các khu vực cần kiểm soát chất lượng dân số và cơ sở hạ tầng, hệ số sử dụng đất có thể được sử dụng làm chỉ tiêu thay cho mật độ và số tầng xây dựng cho phép. Hệ số này sẽ được xác định trong quy hoạch chi tiết và đồ án thiết kế đô thị, tuân thủ theo các quy định chi tiết đã được thiết lập.
| Chiều cao xây dựng công trình trên mặt đất (m) | Hệ số sử dụng đất tối đa theo diện tích lô đất | |||
| ≤ 3.000 m2 | 10.000 m2 | 18.000 m2 | ≥ 35.000 m2 | |
| ≤ 16 | 4 | 3,5 | 3,4 | 3,25 |
| 19 | 4,8 | 3,9 | 3,78 | 3,6 |
| 22 | 5,6 | 4,34 | 4,2 | 3,99 |
| 25 | 6,4 | 4,64 | 4,48 | 4,24 |
| 28 | 7,2 | 4,95 | 4,77 | 4,5 |
| 31 | 8 | 5,3 | 5,1 | 4,8 |
| 34 | 8,8 | 5,61 | 5,39 | 5,06 |
| 37 | 9,6 | 5,88 | 5,64 | 5,28 |
| 40 | 10,4 | 6,24 | 5,98 | 5,59 |
| 42 | 11,2 | 6,58 | 6,3 | 5,88 |
| 46 | 12 | 6,9 | 6,6 | 6,15 |
| > 46 | 12,8 | 7,2 | 6,88 | 6,4 |
Lời kết
Hy vọng những chia sẻ từ chuyên gia của Khải Hoàn Land trên đây đã giúp bạn hiểu rõ hơn về khái niệm hệ số sử dụng đất là gì. Cũng như biết cách tính cách tính hệ số sử dụng đất chính xác nhất, từ đó dễ dàng áp dụng trong quá trình chọn mua căn hộ, đầu tư vào dự án uy tín. Hơn hết, bạn nên yêu cầu nhà phát triển cung cấp thông tin minh bạch về chỉ số này, từ đó đưa ra quyết định đầu tư sáng suốt, đảm bảo không gian sống thoải mái và tiện nghi cho bản thân và gia đình.
