Hiện nay, việc đảm bảo chất lượng và tuổi thọ của chung cư là yếu tố quan trọng đối với cư dân. Tuy nhiên, để thực hiện các hoạt động cải tạo hay nâng cấp, chủ sở hữu cần tuân thủ chặt chẽ quy định sửa chữa chung cư theo pháp luật hiện hành. Từ Luật Nhà ở 2023 đến các nghị định, thông tư hướng dẫn mới nhất, các quy định này không chỉ đảm bảo an toàn công trình mà còn giúp minh bạch hóa trách nhiệm giữa các bên liên quan. Bài viết dưới đây, Khải Hoàn Land sẽ phân tích chi tiết những điểm cần lưu ý khi thực hiện sửa chữa chung cư theo quy định mới nhất.
Ở căn hộ chung cư có được sửa chữa không?
Việc sửa chữa căn hộ chung cư là quyền lợi của chủ sở hữu, nhưng cần tuân thủ các quy định pháp luật và quy chế quản lý chung cư. Theo Luật Nhà ở, chủ sở hữu hoặc người sử dụng có quyền sửa chữa, cải tạo các hạng mục thuộc sở hữu riêng nếu có dấu hiệu hư hỏng. Tuy nhiên, việc này không được ảnh hưởng đến kết cấu, an toàn của tòa nhà hoặc gây thiệt hại đến phần sở hữu chung như hệ thống chịu lực, tường bao, hành lang, thang máy, hay hệ thống cấp thoát nước chung.
Trước khi tiến hành thay đổi kết cấu nhà chung cư, chủ căn hộ cần thông báo và được sự chấp thuận của ban quản lý tòa nhà, đặc biệt với các hạng mục có thể tác động đến kết cấu chung. Đối với những thay đổi lớn như di dời tường ngăn, lắp đặt thiết bị ảnh hưởng đến hệ thống điện, nước, cần xin phép cơ quan có thẩm quyền.
Sửa chữa chung cư có cần xin phép không?
Việc sửa chữa căn hộ cần tuân thủ các quy định sửa chữa chung cư theo pháp luật và quy chế vận hành tòa nhà. Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp đều được tùy ý sửa chữa.
Các trường hợp phải xin phép khi sửa căn hộ chung cư
Theo Luật Nhà ở 2023, chủ sở hữu không được tự ý sửa chữa trong một số trường hợp nhất định, đặc biệt là những trường hợp có thể gây ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực hoặc thiết kế ban đầu của căn hộ.
Cụ thể, nếu sửa chữa liên quan đến cột, dầm, tường chịu lực, sàn nhà hoặc hệ thống kỹ thuật chung (điện, nước, thông gió), chủ căn hộ bắt buộc phải xin phép cơ quan có thẩm quyền. Ngoài ra, việc cải tạo, cơi nới làm thay đổi không gian hoặc lấn chiếm phần sở hữu chung cũng bị nghiêm cấm.
Đối với chung cư thuộc sở hữu Nhà nước, mọi hoạt động sửa chữa, thay đổi kết cấu nhà chung cư phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Do đó, trước khi tiến hành, chủ sở hữu cần tìm hiểu kỹ quy định để đảm bảo tuân thủ pháp luật và tránh rủi ro pháp lý.
Trường hợp không cần xin phép khi sửa căn hộ chung cư
Theo quy định tại Thông tư 05/2024/TT-BXD, một số hạng mục sửa chữa trong căn hộ chung cư được thực hiện mà không cần xin phép. Cụ thể, chủ sở hữu có quyền sửa chữa các hư hỏng trong phạm vi sở hữu riêng khi các hư hỏng này tác động đến quá trình sử dụng của các căn hộ lân cận, đảm bảo không xâm phạm không gian chung hoặc hệ thống kỹ thuật tòa nhà.
Ngoài ra, cư dân có thể phối hợp với đơn vị bảo trì để khắc phục tình trạng thấm, dột tại sàn và khu vệ sinh thuộc phần sở hữu chung mà không cần thực hiện thủ tục xin phép. Tuy nhiên, trong trường hợp thay đổi kết cấu nhà chung cư hoặc làm hư hỏng tài sản của chủ sở hữu khác, người thực hiện có trách nhiệm khôi phục nguyên trạng và bồi thường theo quy định pháp luật.
Thủ tục và hồ sơ xin phép sửa chữa căn hộ chung cư
Việc sửa chữa căn hộ chung cư tại Việt Nam yêu cầu tuân thủ các quy định pháp luật hiện hành để đảm bảo an toàn và trật tự xây dựng. Dưới đây là hướng dẫn chi tiết về thủ tục và hồ sơ cần thiết:
Xin giấy phép sửa nhà chung cư ở đâu?
Theo Điều 103 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi năm 2020), việc cấp phép sửa chữa nhà chung cư thuộc thẩm quyền của hai cấp chính quyền. Đối với công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ, chủ sở hữu nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có căn hộ. Trường hợp công trình lớn hơn hoặc thuộc phạm vi quản lý chung của tỉnh, thẩm quyền cấp phép thuộc về Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
Hồ sơ cần chuẩn bị
Hồ sơ xin phép sửa chữa căn hộ chung cư cần tuân thủ theo Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2020) và Nghị định 15/2021/NĐ-CP. Để đảm bảo quá trình xét duyệt thuận lợi, chủ sở hữu cần chuẩn bị đầy đủ các loại giấy tờ sau:
- Đơn đề nghị cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo: Có thể viết tay hoặc sử dụng mẫu có sẵn từ ban quản lý tòa nhà, đảm bảo thông tin chính xác theo quy định.
- Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu: Gồm Sổ đỏ hoặc Hợp đồng mua bán căn hộ nếu chưa có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
- Bản vẽ thiết kế hoặc ảnh chụp hiện trạng: Thể hiện chi tiết vị trí, diện tích và các hạng mục cần sửa chữa.
- Bản cam kết thu gom, xử lý chất thải rắn: Đảm bảo việc thi công tuân thủ quy định về môi trường.
Lưu ý: Hồ sơ cần được chuẩn bị thành 2 bộ, trong đó các giấy tờ quan trọng nên công chứng để hợp lệ. Việc tìm hiểu kỹ quy định sẽ giúp quá trình xét duyệt diễn ra nhanh chóng và suôn sẻ.
Quy trình xin phép sửa chữa nhà chung cư
Theo Điều 102 Luật Xây dựng, quy trình xin cấp phép sửa chữa căn hộ chung cư gồm các bước sau:
- Bước 1. Nộp hồ sơ: Chủ căn hộ gửi hồ sơ đề nghị cấp phép đến Ban quản lý tòa nhà hoặc cơ quan có thẩm quyền. Hồ sơ cần đầy đủ giấy tờ theo quy định.
- Bước 2. Tiếp nhận và kiểm tra: Ban quản lý tiếp nhận, kiểm tra tính hợp lệ và đầy đủ của hồ sơ trước khi chuyển sang bước thẩm định.
- Bước 3. Thẩm định và khảo sát: Trong 7 ngày làm việc, cơ quan xét duyệt sẽ thẩm định hồ sơ, kiểm tra thực địa. Nếu cần bổ sung giấy tờ, chủ căn hộ có 5 ngày để hoàn thiện. Trường hợp hồ sơ không đạt yêu cầu, thông báo từ chối cấp phép sẽ được gửi trong vòng 3 ngày.
- Bước 4. Cấp giấy phép sửa chữa: Nếu hồ sơ hợp lệ, giấy phép sửa chữa sẽ được cấp trong 15 ngày làm việc tính từ ngày tiếp nhận.
Lưu ý quan trọng:
- Nộp hồ sơ sớm để tránh gián đoạn tiến độ.
- Đảm bảo tuân thủ quy định sửa chữa chung cư.
- Trao đổi với Ban quản lý khi cần hỗ trợ.
Các câu hỏi thường gặp
Có được đập tường chung cư?
Theo Điều 87 Luật Nhà ở 2014, chủ sở hữu căn hộ có quyền cải tạo phần diện tích thuộc sở hữu riêng. Tuy nhiên, việc thay đổi kết cấu căn hộ, bao gồm đập tường, cần tuân thủ các quy định chặt chẽ.
Cụ thể, tường thuộc sở hữu chung (tường chịu lực, tường bao, tường ngăn giữa các căn hộ) không được tự ý tháo dỡ hay sửa đổi. Nếu muốn can thiệp, cần có sự đồng thuận từ Ban quản lý và cư dân theo quy định chung.
Đối với tường sở hữu riêng (tường ngăn trong căn hộ), chủ sở hữu có thể điều chỉnh nhưng vẫn cần thông qua Ban quản lý để đảm bảo không ảnh hưởng đến kết cấu tòa nhà. Việc đập tường có thể làm suy giảm khả năng chịu lực, gây nguy hiểm cho toàn bộ chung cư.
Có được thay cửa sổ chung cư không?
Việc thay cửa sổ chung cư phụ thuộc vào phạm vi sở hữu riêng và tác động đến kết cấu tòa nhà. Chủ sở hữu có quyền sửa chữa, thay thế nếu cửa sổ thuộc phần sở hữu riêng và bị hư hỏng. Tuy nhiên, việc này không được làm ảnh hưởng đến phần sở hữu chung hoặc gây bất tiện cho cư dân khác. Nếu thay thế, sửa chữa hoặc lắp đặt thiết bị mới, cần đảm bảo không làm thay đổi kết cấu chung cư, tránh gây mất an toàn hoặc ảnh hưởng đến tổng thể kiến trúc tòa nhà.
Quy định giờ sửa nhà chung cư?
Việc sửa chữa căn hộ chung cư không chỉ cần tuân thủ thời gian hoàn thành theo giấy phép mà còn phải đảm bảo thực hiện trong khung giờ quy định để tránh ảnh hưởng đến cư dân.
Cụ thể, theo quy định chung:
- Giờ hành chính: Công tác thi công chỉ được phép diễn ra từ 8h00 – 12h00 và 13h30 – 17h30. Đây là khung giờ làm việc nhằm hạn chế tối đa tiếng ồn và tác động đến sinh hoạt của cư dân.
- Ngày nghỉ: Việc sửa chữa vào cuối tuần và ngày lễ thường bị hạn chế. Nếu cần thi công, chỉ được thực hiện các công việc nhẹ nhàng, không gây tiếng ồn lớn như khoan, đục, đập phá.
Lời kết
Tổng kết những chia sẻ, có thể thấy, việc thay đổi bất kỳ hạng mục nào trong căn hộ chung cư cũng cần tuân thủ quy định sửa chữa chung cư. Điều này nhằm đảm bảo an toàn, tính đồng bộ và quyền lợi của các cư dân. Đồng thời, trước khi thực hiện sửa chữa, cư dân cần tham khảo quy định của ban quản lý để tránh vi phạm. Nếu còn bất kỳ thắc mắc nào xoay quanh những vấn đề tương tự, bạn có thể liên hệ ngay đến Khải Hoàn Land qua Hotline để được giải đáp miễn phí và chi tiết nhất.
