Đất nền luôn là loại hình bất động sản hấp dẫn nhà đầu tư nhờ tiềm năng tăng giá cao, khả năng sinh lời tốt và quyền sở hữu lâu dài. Tuy nhiên, hiện nay các giao dịch mua bán đất nền cũng tồn tại vô số rủi ro liên quan đến pháp lý ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi người mua. Để quá trình đầu tư diễn ra an toàn và hiệu quả, hãy cùng Khải Hoàn Land tìm hiểu ngay thông tin về quy trình mua bán đất nền dự án được pháp luật quy định cụ thể dưới đây.
Điều kiện để được mua bán đất nền dự án từ ngày 1/8
Theo Điều 31 & 32 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, đất nền dự án chỉ được phép mua bán khi đáp ứng các điều kiện sau:
Điều kiện về cơ sở hạ tầng và pháp lý:
- Dự án đã hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật, đảm bảo cung cấp điện, nước, thoát nước và thu gom rác.
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không tranh chấp, không bị kê biên hay cấm giao dịch.
- Không thuộc khu vực đô thị loại đặc biệt, I, II, III và không phải đất đấu giá làm nhà ở theo Luật Đất đai 2024.
- Không thuộc diện bị đấu giá quyền sử dụng đất để làm nhà ở.
Điều kiện về thủ tục và trách nhiệm:
- Chủ đầu tư phải thông báo và được cơ quan quản lý BĐS cấp tỉnh xác nhận đủ điều kiện chuyển nhượng (trong 15 ngày).
- Thông tin về đất nền đã được công khai theo quy định.
- Đất nền chỉ được chuyển nhượng trực tiếp bởi chủ đầu tư dự án.
- Chủ đầu tư dự án đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính và không còn vi phạm hành chính chưa xử lý trong lĩnh vực đất đai, xây dựng
Lưu ý: Đối với các khu vực không thuộc đô thị loại đặc biệt đến loại III, UBND tỉnh sẽ quy định cụ thể dựa trên điều kiện địa phương.
Thủ tục và quy trình mua bán đất nền dự án
Dưới đây là quy trình thủ tục mua bán đất nền dự án theo quy định của pháp luật mà người mua cần nắm rõ để bảo vệ quyền lợi của mình trong giao dịch:
Quy định mua đất nền từ chủ đầu tư
Khi quyết định mua đất nền dự án, để đảm bảo an toàn pháp lý cho giao dịch, người mua nên trực tiếp xem xét văn bản cấp phép của dự án thay vì chỉ tin tưởng vào thông tin từ phía chủ đầu tư hay môi giới. Chủ đầu tư chỉ được phép bán đất sau khi đáp ứng đủ các điều kiện: hoàn thiện hạ tầng cơ sở, nộp đầy đủ nghĩa vụ tài chính và nhận được giấy phép phân lô bán nền từ UBND tỉnh.
Về hợp đồng
Trong mua bán đất nền, chủ đầu tư thường sử dụng các hình thức hợp đồng như hợp đồng cọc, hợp đồng hợp tác, hoặc hợp đồng góp vốn. Khi ký loại hợp đồng, người mua sẽ thanh toán đất dưới hình thức trả góp hoặc trả hết và có trách nhiệm xây dựng theo thiết kế đã được chủ đầu tư chuẩn bị. Sau khi hoàn tất hợp đồng, người mua sẽ nhận được quyền sở hữu đất và nhà, đồng thời chủ đầu tư sẽ hỗ trợ làm thủ tục chuyển nhượng..
Tuy nhiên để bảo vệ quyền lợi tốt nhất khi mua đất bạn cần quan tâm đến loại hợp đồng và giá trị pháp lý của nó. Thông thường có hai hình thức chính:
Đầu tiên là hợp đồng mua bán công chứng (áp dụng cho đất đã có sổ đỏ): đây là loại hợp đồng có giá trị pháp lý cao nhất và được pháp luật bảo vệ tốt nhất. Hợp đồng chỉ có hiệu lực khi người mua đủ năng lực hành vi, các bên tự nguyện và nội dung không vi phạm pháp luật.
Tiếp theo là hợp đồng góp vốn: Tuy nhiên, bạn cần cân nhắc kỹ khi ký các hợp đồng dạng góp vốn, hợp tác hay đặt cọc, bởi lẽ trong trường hợp xảy ra tranh chấp quyền lợi của người mua sẽ bị ảnh hưởng do bản chất giao dịch là chuyển nhượng nhưng giấy tờ lại thể hiện dưới hình thức là góp vốn. Hơn thế nữa, loại hợp đồng này cũng có thủ tục sang tên phức tạp hơn, yếu tố pháp lý không rõ ràng bằng hợp đồng mua bán công chứng
Hồ sơ chuyển nhượng đất nền
Hồ sơ để thực hiện các giao dịch chuyển nhượng đất nền sẽ bao gồm các giấy tờ sau đây:
- Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Hợp đồng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật.
- Biên bản bàn giao nhà, đất, công trình xây dựng.
Về thủ tục cấp sổ
Theo khoản 22 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP và Điều 167 Luật Đất đai 2013, thủ tục cấp sổ đỏ cho người mua đất nền được thực hiện như sau:
Giai đoạn 1: Ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Sau khi nhà nước giao đất cho chủ đầu tư, khi điều kiện phân lô bán nền được đáp ứng, hợp đồng chuyển nhượng sẽ được ký kết giữa các bên tham gia giao dịch. Sau khi ký kết chủ đầu tư cần công chứng hoặc chứng thực hợp đồng theo yêu cầu.
Giai đoạn 2: Chuẩn bị hồ sơ cấp sổ: Chủ đầu tư hoặc người mua tự chuẩn bị hồ sơ đề nghị cấp sổ gồm bao gồm:
- Đơn đăng ký đất đai (mẫu 04a/ĐK)
- Hợp đồng chuyển nhượng và biên bản bàn giao
- Giấy tờ cá nhân người mua (CCCD, giấy xác nhận thông tin lưu trú, hôn nhân)
- Các giấy tờ miễn giảm tài chính (nếu có)
- Hồ sơ được nộp tại văn phòng đăng ký đất đai
Giai đoạn 3: Xử lý hồ sơ tại văn phòng đăng ký đất đai
Văn phòng đăng ký sẽ thẩm định hồ sơ và xác nhận điều kiện cấp sổ, liên hệ cơ quan thuế để tính toán các khoản phí, cập nhật thông tin vào cơ sở dữ liệu và chuẩn bị hồ sơ cho việc ký cấp sổ đỏ. Chủ đầu tư cần nộp sổ đỏ gốc để cập nhật thông tin.
Giai đoạn 4: Hoàn tất thủ tục:
Sau khi hoàn tất các nghĩa vụ tài chính, người mua nhận sổ đỏ đã đăng ký mang tên mình từ bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của cơ quan hành chính.
Lưu ý: Chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục hoặc bàn giao đầy đủ hồ sơ cho người mua tự thực hiện theo quy định.
Một số lưu ý khi mua đất nền dự án tránh rủi ro
Ngoài việc nắm bắt đầy đủ thông tin về quy trình mua bán đất nền dự án theo quy định của pháp luật, để hạn chế tối đa những rủi ro khi giao dịch mua bán đất, bạn cần lưu ý một số yếu tố sau:
- Đầu tiên, bạn nên chọn đơn vị có tiềm lực tài chính mạnh, đã có thương hiệu bền vững trên thị trường. Trước khi đặt mua đất, nên kiểm tra kỹ lịch sử phát triển qua các dự án đã triển khai, cách xử lý khiếu nại và tranh chấp với khách hàng của chủ đầu tư.
- Yêu cầu chủ đầu tư cung cấp đầy đủ: Văn bản cho phép chuyển nhượng từ Sở Xây dựng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quy hoạch chi tiết 1/500, giấy phép xây dựng và các giấy tờ chứng minh đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
- Đọc kỹ và yêu cầu nêu rõ các điều khoản về phương thức thanh toán, thời hạn bàn giao, cam kết tiến độ, mức phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại. Hợp đồng phải được công chứng theo quy định pháp luật. Đặc biệt lưu ý các điều khoản về thay đổi quy hoạch và trách nhiệm của các bên.
- Ưu tiên sử dụng vốn tự có để mua đất, tránh vay vượt quá 50% giá trị đất để đảm bảo khả năng chi trả. Nếu góp vốn cùng người khác, bạn cần lập văn bản thỏa thuận chi tiết về quyền lợi, trách nhiệm và phương án xử lý khi phát sinh vấn đề. Ngoài ra, cần dự phòng thêm chi phí phát sinh cho thuế, phí và các khoản đầu tư sau này.
Để có thêm kinh nghiệm, bạn hãy tham khảo thêm bào viết Mua đất cần lưu ý những gì?
Lời kết
Trên đây là tổng hợp thông tin chi tiết quy trình mua bán đất nền dự án theo quy định của pháp luật. Hy vọng những chia sẻ từ Khải Hoàn Land đã giúp bạn hiểu rõ hơn về các thủ tục cần có trong quá trình giao dịch, đầu tư đất nền, từ đó hạn chế tối đa những rủi ro về mặc pháp lý. Ngoài ra, nếu bạn cũng đang có nhu cầu tìm mua những dự án đất nền có tiềm năng phát triển tốt, pháp lý vững vàng, từ chủ đầu tư uy tín, vui lòng để lại thông tin đăng ký ngay dưới đây để cập nhật thông tin dự án mới nhất.
