Hiện nay, giá đất nhà chung cư là một trong những yếu tố cực kỳ quan trọng có ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định mua bán và đầu tư bất động sản. Khi đã hiểu rõ về giá đất, bạn sẽ dễ dàng hơn trong việc so sánh giá cả giữa các căn hộ. Từ đó, giúp gia tăng hiệu quả và đẩy tỷ lệ thành công lên cao trong suốt quá trình đàm phán với chủ đầu tư. Vậy làm thế nào để tính được giá đất nhà chung cư? Cùng Khải Hoàn Land tìm hiểu các hướng dẫn cách tính giá đất nhà chung cư qua bài viết dưới đây nhé.
Ở chung cư có phải đóng thuế sử dụng đất không?
Nhà chung cư phải từ 2 tầng trở lên, bên trong có nhiều căn hộ, lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng chung. Hiện nay, theo khoản 1 Điều 2 của Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010, thì đất ở tại khu vực nông thôn và đô thị sẽ là đối tượng chịu th
uế. Do đó, trong suốt quá trình sử dụng, cá nhân sở hữu căn hộ chung cư phải thực hiện nghĩa vụ đóng thuế đất phi nông nghiệp theo quy định mà pháp luật đã đề ra. Đồng thời, diện tích đất dùng để tính thuế sẽ là phần diện tích đất sử dụng thực tế.
Cách tính giá đất nhà chung cư phải đóng
Dựa vào quy định của Thông tư 153/2011/TT-BTC, tiền thuế sử dụng đất phi nông nghiệp được tính theo công thức như sau:
- Số tiền thuế phải nộp = số tiền thuế phát sinh – số tiền thuế được miễn giảm (nếu có).
- Số tiền thuế phát sinh = diện tích đất tính thuế x giá của 1m2 đất x thuế suất %
*Lưu ý: Tất cả đều được tính theo đơn vị đồng
1. Diện tích đất tính thuế
Diện tích đất tính thuế đối với nhà chung cư được xác định dựa trên diện tích sàn thực tế theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc theo hợp đồng mua bán bất động sản. Bên cạnh đó, hệ số phân bổ để xác định diện tích còn được chia làm 3 trường hợp như sau:
Không có tầng hầm
Hệ số phân bổ = diện tích đất xây dựng nhà chung cư : tổng diện tích nhà của các tổ chức, cá nhân sử dụng, hộ gia đình
Có tầng hầm
Hệ số phân bổ = diện tích đất xây dựng nhà chung cư : (tổng diện tích nhà phần trên mặt đất của các tổ chức, cá nhân sử dụng, hộ gia đình + 50% diện tích tầng hầm của các tổ chức, cá nhân sử dụng, hộ gia đình)
Chỉ có công trình xây dựng ở dưới mặt đất
Hệ số phân bổ = (0,5 x diện tích đất trên bề mặt tương ứng với công trình xây dựng ở dưới mặt đất) : tổng diện tích công trình dưới mặt đất của các tổ chức, cá nhân sử dụng, hộ gia đình
2. Giá của 1m2 đất được tính thuế
Hiện tại, cách tính giá đất nhà chung cư theo giá của 1m2 đất được tính thuế bởi Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh dựa trên mục đích sử dụng của thửa đất. Đồng thời, phải ổn định theo chu kỳ 5 năm. Trong trường hợp có bất kỳ sự thay đổi nào về người nộp thuế hoặc một số yếu tố khác dẫn đến tình trạng thay đổi giá đất trong chu kỳ 5 năm đó, thì không cần phải xác định giá cho thời gian còn lại.
Mặc khác, nếu Nhà nước đồng ý cho thuê hay chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp, sản xuất, kinh doanh trong chu kỳ ổn định. Thì lúc này giá của 1m2 đất được tính thuế sẽ được xác nhận từ thời điểm đất được giao, cho thuê, chuyển đổi.
3. Thuế suất
Thuế suất đối với đất ở thường có các quy định cụ thể sau:
| Bậc thuế | Diện tích đất tính thuế | Thuế suất % |
| 1 | Diện tích trong hạn mức | 0,03 |
| 2 | Diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức | 0,07 |
| 3 | Diện tích vượt trên 3 lần hạn mức | 0,15 |
Hạn mức đất ở để tính thuế sẽ được quy định bởi Uỷ ban nhân dân tỉnh hoặc thành phố trực thuộc trung ương. Trong đó, đối với nhà chung cư, mức thuế suất được áp dụng là 0,03%. Như vậy ta có công thức:
Diện tích đất tính thuế x giá 1m2 đất x 0,03%
Quy định về việc khai nộp thuế đất nhà chung cư
Thẩm quyền khai nộp thuế nhà đất chung cư
Tại Điều 8 của Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010, người nộp thuế phải thực hiện đầy đủ các thủ tục đăng ký, khai báo, tính toán về quản lý thuế. Đồng thời quá trình này phải được thực hiện tại cơ quan thuế thị xã, quận, huyện mà đất nhà chung cư thuộc quyền sử dụng.
Đặc biệt, với các khu vực vùng sâu vùng xa, nơi có hạ tầng giao thông còn hạn chế, thì người nộp thuế có thể thực hiện thủ tục đăng ký, khai báo, tính toán ngay tại Uỷ ban nhân dân cấp xã. Ngoài ra, nếu người chịu trách nhiệm nộp thuế sở hữu nhiều thửa đất ở cùng một lúc, thì phần diện tích thuế sẽ được tính dựa trên tổng diện tích của tất cả các thửa đất ở nằm trong phạm vi tỉnh cộng lại.
Thời hạn khai nộp thuế đất nhà chung cư
Thời hạn nộp thuế lần đầu không được chậm hơn 30 ngày kể từ lúc có thông báo về việc nộp thuế. Bắt đầu từ năm thứ 2 trở đi, người nộp thuế bắt buộc phải nộp tiền thuế sử dụng đất phi nông nghiệp một lần duy nhất trong năm và không được trễ hơn ngày 31/10.
Các trường hợp được miễn nộp thuế đất nhà chung cư
Việc miễn thuế sử dụng đất nhà chung cư được áp dụng trong một số trường hợp cụ thể theo quy định của pháp luật Việt Nam. Dưới đây là các trường hợp phổ biến:
- Đất công cộng trong dự án chung cư: Các khu vực sử dụng cho mục đích công cộng như công viên, khu vui chơi, đường nội bộ, bãi đỗ xe thuộc khu đất chung cư không phải nộp thuế sử dụng đất. Bởi đây là phần diện tích chung được phục vụ cho cộng đồng cư dân và không đem lại lợi ích kinh tế trực tiếp.
- Người có công với cách mạng: Anh hùng lực lượng vũ trang, bà mẹ Việt Nam anh hùng, thương binh, bệnh binh, thân nhân liệt sĩ.
- Hộ nghèo, cận nghèo: Theo chuẩn quốc gia quy định tại từng thời điểm.
- Đồng bào dân tộc thiểu số: Sống ở các vùng có điều kiện kinh tế xã hội còn gặp nhiều khó khăn.
- Đất sử dụng cho mục đích từ thiện hoặc giáo dục: Nếu dự án chung cư có các phần diện tích sử dụng làm trường học, cơ sở y tế, công trình từ thiện, thì phần đất này sẽ được miễn thuế sử dụng đất.
- Nhà ở xã hội và nhà ở tái định cư: Các căn hộ thuộc dự án nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư thường được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất. Điều này giúp giảm chi phí đầu vào và góp phần hạ giá bán căn hộ cho các đối tượng thụ hưởng.
Các trường hợp được giảm thuế đất nhà chung cư
Sau đây là các trường hợp được giảm 50% số tiền thuế đất nhà chung cư cụ thể:
- Khu đất thuộc dự án đầu tư trong các lĩnh vực được khuyến khích tham gia đầu tư. Thêm vào đó, những dự án đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế xã hội còn khó khăn cũng được giảm thuế.
- Đất của doanh nghiệp chiếm từ khoảng 20 – 50% và phần lớn lao động là thương binh, bệnh binh.
- Đất ở nằm trong hạn mức của thương binh hạng 3/4 và 4/4. Người được hưởng chính sách này sẽ bao gồm thương binh hạng 3/4 và 4/4, bệnh binh 2/3 và 3/3.
- Cuối cùng trường hợp được giảm thuế chính là người nộp thuế gặp khó khăn, nếu giá trị thiệt hại về đất nhà chung cư trên mảnh đất từ 20 – 50% giá tính thuế.
Lời kết
Việc tính toán giá đất nhà chung cư không chỉ đơn thuần là phép cộng trừ các con số lại với nhau. Mà đó còn là cả một quá trình phân tích, đánh giá và so sánh giữa các căn hộ. Để đưa ra quyết định sáng suốt khi mua căn hộ chung cư, bên cạnh tìm hiểu về cách tính giá, bạn cũng cần đặc biệt quan tâm đến các yếu tố khác như chất lượng công trình, hồ sơ pháp lý, khả năng tài chính của bản thân.
Trên đây là toàn bộ chi tiết về hướng dẫn cách tính giá đất nhà chung cư mà Khải Hoàn Land muốn chia sẻ tới bạn. Hiện tại, nếu như bạn đang muốn tìm cho mình một căn hộ chung cư đẹp, chất lượng tốt, tiện nghi đầy đủ và pháp lý minh bạch. Vui lòng liên hệ với Khải Hoàn Land để được trao đổi thông tin và tư vấn cụ thể hơn nhé.
