Giữa thị trường bất động sản đầy tiềm năng, thì việc định giá căn hộ một cách chính xác đóng vai trò vô cùng quan trọng. Bởi nếu định giá sai có thể dẫn đến tình trạng mua hớ, chôn vùi vốn, bán lỗ hoặc thậm chí là mất đi cơ hội sinh lời lâu dài. Điều này xuất phát từ sự chủ quan, chạy theo tâm lý đám đông và chỉ dựa vào mức giá được rao bán trên thị trường mà lại bỏ qua các yếu tố về mặt pháp lý, vị trí, tiện ích cũng như tiềm năng khai thác ở trong tương lai. Bài viết dưới đây, Khải Hoàn Land sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn những sai lầm thường gặp khi định giá căn hộ đầu tư để tối ưu hoá lợi nhuận.
Vì sao việc định giá căn hộ đầu tư lại quan trọng?
Việc định giá đúng tài sản không chỉ giúp bạn mua đúng giá trị thật, mà còn tối ưu được lợi nhuận kỳ vọng ở trong tương lai. Hiện nay, theo thống kê của CBRE Việt Nam, có tới khoảng 60% nhà đầu tư cá nhân bị thua lỗ trong 2 năm đầu tiên chỉ vì mắc những lỗi cơ bản khi tiến hành thẩm định giá căn hộ. Bởi nếu định giá sai thì khả năng thoát hàng, khai thác cho thuê và tính thanh khoản của tài sản sẽ gặp nhiều khó khăn. Do đó, định giá căn hộ đúng là bước khởi đầu giúp bạn:
Đánh giá chính xác tiềm năng sinh lời
Khi xác định đúng giá trị thực của căn hộ so với mặt bằng chung của khu vực, quy hoạch hạ tầng, tiện ích nội khu thì bạn sẽ biết được căn hộ mà mình đang quan tâm có bị thổi giá hay không. Đồng thời, đánh giá chính xác tiềm năng sinh lời hiệu quả. Một số yếu tố cần xem xét để định giá đúng bao gồm:
- Vị trí: Căn hộ nằm ở đâu? Có gần trung tâm thành phố, trục giao thông lớn hay khu kinh doanh sầm uất hay không?
- Tiện ích nội ngoại khu: Dự án có được trang bị đầy đủ tiện ích hồ bơi, công viên, trường học, trung tâm thương mại, bệnh viện hay không?
- Chủ đầu tư và pháp lý dự án: Uy tín của chủ đầu tư, tiến độ xây dựng và pháp lý có đúng như những gì đã cam kết hay không?
So sánh và lựa chọn phương án đầu tư hiệu quả hơn
Nhờ thẩm định giá căn hộ chính xác, bạn sẽ dễ dàng so sánh các lựa chọn đầu tư khác nhau cũng như tránh bị cuốn theo những dự án đang bị thổi giá. Ngoài ra, bạn cũng sẽ biết được căn hộ nào mang lại tiềm năng tăng giá thực sự. Từ đó, đưa ra quyết định nên cho thuê hay sang nhượng lại.
Tránh xa các dự án bị “thổi giá” hoặc có tiềm ẩn rủi ro pháp lý
Hiện tại, có rất nhiều dự án được quảng cáo với mức giá bán vô cùng hấp dẫn, thậm chí là tạo hiệu ứng sốt ảo để thu hút nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm. Chưa kể, những dự án có dấu hiệu bị “thổi giá” bất ngờ thường tiềm ẩn rủi ro như chưa hoàn tất thủ tục pháp lý, đất dính quy hoạch, tranh chấp. Vì vậy, việc định giá đúng sẽ giúp bạn tránh mua phải những căn hộ có giá bán vượt xa giá trị thực tế và pháp lý không rõ ràng.
6 sai lầm thường gặp khi định giá căn hộ đầu tư
Dưới đây là 6 sai lầm thường gặp khi định giá căn hộ đầu tư mà bạn không nên bỏ qua cụ thể:
Sai lầm 1: Định giá dựa vào cảm tính, thiếu thông tin
Thứ nhất, sai lầm thường gặp khi định giá căn hộ đầu tư chính là định giá dựa vào cảm tính, thiếu thông tin. Nhiều nhà đầu tư thường định giá căn hộ dựa trên cảm nhận của cá nhân như vị trí đẹp, tiện ích tốt, thích phong cách thiết kế hoặc tin vào những lời quảng cáo có cánh mà lại bỏ qua giá trị thực tế, tình trạng pháp lý, thời điểm mở bán, mật độ dân cư và tiềm năng khai thác cho thuê. Từ đó, dẫn đến tình trạng mua căn hộ với giá cao hơn thị trường đến tận 10-15% mà không hề hay biết.
Sai lầm 2: Bỏ qua yếu tố pháp lý và quy hoạch
Thứ hai, sai lầm khi thẩm định giá căn hộ là bỏ qua yếu tố pháp lý và quy hoạch. Hiện nay, nhiều nhà đầu tư chỉ tập trung vào giá bán, vị trí, tiện ích, tiềm năng sinh lời mà lại quên rằng mình cũng cần phải kiểm tra pháp lý của dự án như tình trạng sổ hồng, giấy phép xây dựng, dính quy hoạch, kê biên, tranh chấp…
Bởi một căn hộ có giá bán dù tốt đến mấy, nhưng pháp lý không minh bạch thì rủi ro khó sang nhượng, khó thế chấp vay vốn, thậm chí đối diện với nguy cơ bị thu hồi là điều không thể tránh khỏi. Vì vậy, trước khi quyết định xuống tiền đầu tư, bạn nên kiểm tra thật kỹ thông tin quy hoạch tổng thể và hồ sơ pháp lý tại khu vực đó.
Sai lầm 3: Không so sánh với các dự án cùng phân khúc/lân cận
Thứ ba, một trong những sai lầm phổ biến khi định giá căn hộ đầu tư chính là không so sánh với các dự án cùng phân khúc hoặc lân cận. Không ít nhà đầu tư chỉ nhìn vào giá chào bán mà lại bỏ qua việc tham khảo thêm giá bán thực tế của các dự án tương đương về vị trí, tiện ích, quy mô, chất lượng bàn giao. Dẫn đến tình trạng định giá sai căn hộ, giá mua vào bị cao hơn so với mặt bằng chung của thị trường. Do đó, việc định giá căn hộ đúng là nền tảng giúp cho bạn đánh giá đúng tiềm năng sinh lời cũng như mức độ cạnh tranh của căn hộ trong khu vực. Từ đó nhanh chóng đưa ra những quyết định hợp lý và an toàn hơn.
Sai lầm 4: Đánh giá sai tiềm năng cho thuê hoặc tăng giá
Thứ tư, sai lầm cần tránh nếu như bạn không muốn định giá sai căn hộ chính là đánh giá sai tiềm năng cho thuê hoặc tăng giá. Trên thực tế, không phải căn hộ nào cũng dễ cho thuê hay sở hữu tiềm năng tăng bền vững. Tuy nhiên, nhiều người chỉ chăm chăm vào tiềm năng tăng giá vốn (mua thấp bán cao) mà bỏ qua, đánh giá sơ sài khả năng cho thuê.
Thậm chí còn không nghiên cứu kỹ về mức giá cho thuê trung bình của các căn hộ tương đồng trong cùng khu vực. Thành ra rất khó để có thể cho thuê, nếu có thì cho thuê với giá cực thấp, dòng tiền không như mong muốn. Từ đó, làm ảnh hưởng đến tổng thể của hiệu quả đầu tư, đặc biệt nếu bạn còn phụ thuộc vào tiền thuê căn hộ để trả nợ vay vốn.
Sai lầm 5: Chỉ nhìn vào giá bán chủ đầu tư, không xét yếu tố tổng chi phí
Thứ năm, sai lầm thường gặp khi định giá căn hộ đầu tư là chỉ nhìn vào giá bán chủ đầu tư, không xét yếu tố tổng chi phí. Nhiều nhà đầu tư bị cuốn hút bởi giá bán niêm yết, chương trình chiết khấu, mà không để ý rằng ngoài giá mua căn hộ, họ còn hàng loạt những khoản phí khác cần được tính đến như phí quản lý, phí bảo trì, thuế trước bạ, lãi suất vay ngân hàng, nội thất, vận hành, bảo dưỡng định kỳ.
Bởi khi cộng tất cả lại, thì tổng chi phí sẽ chênh lệch đáng kể so với mức giá ban đầu. Vô tình làm ảnh hưởng đến lợi nhuận kỳ vọng và dòng tiền sau này. Vì vậy, để đảm bảo hiệu quả đầu tư, bạn cần thẩm định giá căn hộ dựa trên tổng chi phí sở hữu và khai thác, chứ không phải nhìn mỗi giá niêm yết.
Sai lầm 6: Thiếu kiến thức về xu hướng thị trường khu vực
Thứ sáu, thiếu kiến thức về xu hướng thị trường khu vực là sai lầm thường gặp khi định giá căn hộ đầu tư mà bạn cần tránh. Điều này có nghĩa là một số nhà đầu tư sẽ áp dụng kinh nghiệm của mình hoặc thu thập dữ liệu từ một khu vực (ví dụ trung tâm thành phố) cho một khu vực khác (ví dụ vùng ven) mà hoàn toàn không xem xét đến những đặc thù riêng biệt. Thậm chí họ còn không nắm rõ về hạ tầng giao thông, tiện ích xã hội, cộng đồng dân cư và tiềm năng phát triển tương lai của khu vực nơi có căn hộ đang như thế nào.
Lời kết
Như vậy, việc định giá căn hộ để đầu tư đòi hỏi phải có sự nghiên cứu kỹ càng và kết hợp giữa các yếu tố về thị trường, pháp lý, tài chính. Tuy nhiên, nếu như bạn vẫn chưa biết phải thẩm định giá căn hộ sao cho đúng, thì có thể tham khảo thêm cách định giá căn hộ chung cư khi đầu tư.
