Không phải loại hình chung cư nào cũng được cấp sổ hồng ngay khi thanh toán tiền mua nhà, đặc biệt là các dự án chung cư trong tương lai. Do đó, người mua cần hiểu rõ những quy trình, thủ tục cần thực hiện theo quy định của pháp luật giúp tránh những rủi ro pháp lý có thể xảy ra trong tương lai. Để thực hiện giao dịch một cách an toàn, hãy cùng Khải Hoàn Land tìm hiểu ngay thủ tục mua nhà chung cư chưa có sổ hồng dưới đây.
Chung cư chưa có sổ hồng có mua bán được không?
Theo quy định mới nhất của Luật Nhà ở 2024, chung cư chưa có sổ hồng vẫn được phép mua bán hoàn toàn hợp pháp, tuy nhiên sẽ được thực hiện dưới dạng là chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ. Mặc dù, việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu. Tuy nhiên, người mua cần thận trọng kiểm tra kỹ các giấy tờ pháp lý của dự án để đảm bảo quyền lợi của mình.
Điều kiện mua bán căn hộ chung cư chưa có sổ hồng
Theo Thông tư 19/2016/TT-BXD, điều kiện mua bán căn hộ chưa có sổ hồng được quy định chi tiết như sau:
- Về quyền chuyển nhượng hợp đồng: Cá nhân hoặc tổ chức mua nhà từ chủ đầu tư các dự án nhà ở thương mại, dù đã nhận bàn giao nhà hay chưa, có thể chuyển nhượng hợp đồng mua bán khi chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Người nhận chuyển nhượng cũng có quyền tiếp tục chuyển nhượng hợp đồng này cho bên thứ ba dưới điều kiện tương tự.
- Về điều kiện chuyển nhượng: Mỗi lần chuyển nhượng phải áp dụng cho từng căn nhà hoặc căn hộ riêng biệt. Nếu hợp đồng mua bán ban đầu với chủ đầu tư bao gồm nhiều căn hộ hoặc nhà riêng lẻ, việc chuyển nhượng phải bao gồm toàn bộ số lượng nhà đó trong hợp đồng.
- Trường hợp chuyển nhượng một phần: Nếu bên chuyển nhượng chỉ muốn chuyển nhượng một hoặc một số nhà trong số đã mua, cần phải lập lại hợp đồng mua bán hoặc phụ lục hợp đồng với chủ đầu tư cho những nhà định chuyển nhượng trước khi tiến hành các thủ tục chuyển nhượng.
Thủ tục mua nhà chung cư chưa có sổ hồng
Dưới đây là thủ tục mua nhà chung cư chưa cấp sổ hồng cụ thể theo quy định pháp luật:
1. Lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán
Theo Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD, việc lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được thực hiện như sau:
Đầu tiên, các bên bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thống nhất lập văn bản chuyển nhượng, với yêu cầu cụ thể, theo quy định tại Điều 34 Thông tư 19/2016/TT-BXD. Văn bản được lập thành 06 bản, phân bổ như sau:
- 3 bản cho chủ đầu tư lưu trữ
- 1 bản nộp cho cơ quan thuế
- 1 bản cho bên chuyển nhượng
- 1 bản cho bên nhận chuyển nhượng
Trường hợp văn bản phải công chứng hoặc chứng thực sẽ có thêm 01 bản lưu tại cơ quan công chứng, chứng thực.
Lưu ý: Văn bản chuyển nhượng phải được hai bên ký kết đầy đủ, đảm bảo tính pháp lý và minh bạch của giao dịch.
2. Công chứng hợp đồng chuyển nhượng
Sau khi các bên đã thoả thuận và thành lập hợp đồng chuyển nhượng, các giấy tờ liên quan đến giao dịch kể cả hợp đồng mua bán đều phải được công chứng tại cơ quan có thẩm quyền. Thủ tục công chứng, chứng thực văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư chưa có sổ hồng được thực hiện khác nhau tùy thuộc vào đối tượng chuyển nhượng.
Đối với cá nhân chuyển nhượng (không phải doanh nghiệp kinh doanh bất động sản), việc công chứng hoặc chứng thực là bắt buộc. Hồ sơ yêu cầu gồm 07 bản chính văn bản chuyển nhượng, bản chính hợp đồng mua bán gốc, bản chính văn bản chuyển nhượng lần trước (nếu chuyển nhượng từ lần thứ hai), bản sao có chứng thực giấy tùy thân, và các giấy tờ khác theo quy định pháp luật về công chứng.
Trường hợp bên chuyển nhượng là doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản thì việc công chứng không bắt buộc và do các bên tự thỏa thuận. Nếu các bên thống nhất công chứng thì thực hiện theo quy định tại Thông tư 19/2016/TT-BXD. Tổ chức công chứng phải thực hiện theo đúng thời hạn quy định của pháp luật.
3. Kê khai thuế phí
Theo quy định tại Điểm g, Khoản 5, Điều 2 của Thông tư 111/2013/TT-BTC và Công văn 56877/CT-TTHT ngày 19/7/2019, thu nhập từ chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư được coi là thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản. Do đó, sau khi hai bên hoàn tất việc công chứng văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán chung cư chưa có sổ hồng, bên chuyển nhượng hoặc bên nhận chuyển nhượng cần thực hiện kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân cùng lệ phí trước bạ theo đúng quy định của pháp luật.
4. Nộp hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận
Sau khi hoàn tất nghĩa vụ nộp thuế, phí, lệ phí, bên nhận chuyển nhượng cần nộp một bộ hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận văn bản chuyển nhượng hợp đồng. Hồ sơ này bao gồm:
- 05 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, trong đó có 01 bản của bên chuyển nhượng.
- Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại.
- Biên lai nộp thuế hoặc giấy tờ chứng minh việc được miễn thuế theo quy định pháp luật.
- Bản sao có chứng thực hoặc bản sao kèm theo bản chính chứng minh nhân dân, thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn hiệu lực để đối chiếu.
Chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận văn bản chuyển nhượng trong thời hạn tối đa 05 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ. Sau khi xác nhận, chủ đầu tư sẽ bàn giao lại cho bên nộp hồ sơ các giấy tờ sau:
- 02 văn bản chuyển nhượng hợp đồng đã được xác nhận, bao gồm 01 bản của bên chuyển nhượng và 01 bản của bên nhận chuyển nhượng.
- Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư; bản sao có chứng thực hợp đồng và bản chính phụ lục hợp đồng (nếu chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số đã mua theo hợp đồng gốc).
- Bản sao có chứng thực biên bản bàn giao nhà ở (nếu chủ đầu tư đã bàn giao).
- Biên lai nộp thuế hoặc giấy tờ chứng minh việc được miễn thuế theo quy định pháp luật.
Cần lưu ý gì khi mua chung cư chưa có sổ hồng
Ngoài ra, để đảm bảo an toàn, hạn chế rắc rối về pháp lý trong quá trình thực hiện giao dịch mua căn hộ, người mua cần lưu ý một số yếu tố như sau:
Mua chung cư chưa có sổ hồng từ chủ đầu tư
Khi mua chung cư chưa có sổ hồng trực tiếp từ chủ đầu tư, bạn cần lưu ý một số điểm quan trọng để đảm bảo quyền lợi và tính pháp lý của giao dịch. Trước hết, hợp đồng mua bán căn hộ cần được công chứng để bảo vệ quyền lợi của cả hai bên. Trong hợp đồng, hãy ghi rõ thời điểm dự kiến giao sổ hồng để tránh những tranh chấp sau này.
Để tăng cường tính ràng buộc, bạn nên thương lượng với chủ đầu tư về việc giữ lại một phần giá trị hợp đồng và chỉ thanh toán toàn bộ khi nhận được sổ hồng. Quá trình này sẽ đảm bảo chủ đầu tư thực hiện đủ trách nhiệm chuyển nhượng tài sản theo đúng quy định.
Mua chung cư chưa có sổ hồng từ chủ đầu tư thứ cấp
Khi mua căn hộ từ chủ đầu tư thứ cấp, bạn cần thực hiện giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định tại Thông tư 16/2010 của Bộ Xây dựng và các quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản. Để đảm bảo tính pháp lý và an toàn cho giao dịch, hai bên nên lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư tại văn phòng công chứng.
Mua chung cư chưa có sổ hồng từ cá nhân
Khi mua căn hộ chung cư từ cá nhân hoặc hộ gia đình, bạn cần yêu cầu người bán xuất trình hợp đồng mua bán căn hộ với chủ đầu tư tại thời điểm công chứng để đảm bảo tính pháp lý của giao dịch. Nếu căn hộ đã qua nhiều lần mua bán, cả hai bên phải cung cấp hợp đồng mua bán gần nhất, đồng thời quá trình chuyển nhượng phải được xác nhận bởi chủ đầu tư.
Việc bỏ qua xác nhận này có thể dẫn đến việc giao dịch bị vô hiệu hóa. Do tiềm ẩn nhiều rủi ro, cả bên mua và bên bán nên thực hiện giao dịch tại phòng công chứng để bảo vệ quyền lợi và đảm bảo an toàn cho cả hai bên, đặc biệt là bên mua.
Lời kết
Hy vọng những thông tin chi tiết về thủ tục mua nhà chung cư chưa có sổ hồng được chuyên gia tại Khải Hoàn Land chia sẻ trên đây đã giúp bạn hiểu rõ hơn về các quy định và các thủ tục cần thực hiện trong quá trình thực hiện giao dịch đối với chung cư chưa có sổ hồng, từ đó hạn chế tối đa rủi ro về pháp lý.
